西青区杨柳青镇中心的区域房地产调研.docVIP

西青区杨柳青镇中心区域 房地产调研分析报告 战略发展部 2007年3月15日 目 录 一、西青区杨柳青镇概况 1 1、杨柳青地域概况 1 2、杨柳青文化发展现状 1 3、杨柳青城建发展现状 2 4、杨柳青旅游资源及现状 3 二、杨柳青镇中心区域房地产整体分析 4 1、调研区域界定 4 2、区域内已建成住宅物业现状 5 3、区域内正在兴建或销售的住宅地产项目情况 5 4、区域内商业、旅游业现状 5 5、元宝岛项目情况 6 6、小结 7 三、杨柳青镇周边区域—中北镇西部新城房地产市场分析 9 1、中北镇西部新城概况 9 2、调研区域界定 9 3、区域内已建成住宅物业现状 10 4、区域内正在兴建或销售的住宅地产项目情况 10 5、小结 10 四、调研体会及建议 12 一、西青区杨柳青镇概况 1、杨柳青地域概况 杨柳青镇政府和各委办局所在地位于西青区西北部东与中北、杨柳青农场毗邻南与张家窝镇、辛口镇接壤北与北辰区、武清县交界。辖区面积64平方公里镇区面积15平方公里，人口1万辖25个行政村、29个居委会是天津市与环渤海经济区最大的乡镇天津市最大的卫星城镇杨柳青交通便捷，四通八达距北京120公里京沪铁路，津同、京福、津静公路和京沪高速公路穿镇而过。子牙河和南运河分别从镇北、镇南东流汇入海河。杨柳青镇是也是我国四大名镇之一2005年杨柳青民俗文化气息十分浓郁。尚存杨柳青三宗宝文昌阁位于镇中的清末建筑石家大院华北镇北的绿色生态区已建成了占地2万亩的杨柳青森林公园国际化多功能的杨柳青高尔夫球场和大柳滩万亩果园起建于2004年的占地1000亩镇东农业休闲观光旅游区餐、住宿、垂钓、等已初具。15街、16街一带开发建设元宝岛项目，集旅游、休闲、度假、购物、餐饮、影视科教于一体的文化城 2、区域内已建成住宅物业现状 调研区域内已建成的居民居住区有：柳溪苑、广汇园、时代华庭（尚未完全入住）、世纪新苑、世纪新城（尚有两栋未建）、永福里、青吉里、青水家园、凌云里、星河湾一期、碧泉花园、成发花苑（尚有未售出的别墅）、青馨园（尚有两栋未销售）、锦绣花园、禾和湾新城共15个居住区。其中，永福里、青吉里、凌云里属于已有10年左右的老房区，其余居住区拥有1—6年不等的房龄。详见附表一。 3、区域内正在兴建或销售的住宅地产项目情况 调研区域内正在兴建或销售的住宅地产项目有：星河湾二期（两栋9层小高楼，正在内外装修）、成发花苑（尚有未售出的别墅10余间）、青馨园（尚有两栋待销售）、成发馨苑（一期正建，二期开盘未建，两期同时入住）、御河新花园、英伦名苑（正在兴建、还迁房）、唐郡世家（别墅）、莱茵小镇（正在兴建）共8个楼盘。详见附表二。 4、区域内商业、旅游业现状 调研区域内，大型商业主要集中于新华道以南、青远路及柳口路两侧、明清街以北，毗邻西青广场。建有大型超市—物美超市，广汇商厦A、B、C、D、E1、E2座，商业步行街以及各种档次的餐饮店、服装店。据估测，日客流量在500人左右。按其商业设施现状，区域内缺乏大型、高档次、高品位、高水准的商业消费场所。 调研区域内，旅游区集中在明清街，即御河道以北的石家大院、安家大院和杨柳青年画馆。据实地考察，周六、日到访的游客日均不足200人。其旅游资源并未得以充分利用，旅游基地的规模效应并未充分体现。 5、元宝岛项目情况 元宝岛项目位于明清街以南，为运河所环绕，其地块形状酷似元宝，故此起名为元宝岛（如下图所示）。岛内东侧座落有文昌阁，柳口路从岛中部穿过。 元宝岛项目占地面积约800亩。地块上尚有居民居住，大部分为平房，其居民多为当地15街、16街老户，正等待政府拆迁，拆迁后将被安置在正在兴建中的英伦名苑，估计有2000余户。 元宝岛地块是由杨柳青镇政府下属的壹川房地产开发有限公司于2006年通过土地摘牌方式获得的。通过镇政府了解到，壹川房地产开发有限公司成立于2006年，至今除英伦名苑外并未开发兴建房地产项目。元宝岛项目确定后，壹川房地产开发有限公司曾与美国摩天国际投资有限公司达成意向性协议，由摩天公司投资兴建岛中300亩地的旅游公园项目。但因资金问题，至今尚未签订正式合作协议。现在，镇政府仍在广泛寻求投资合作商。 元宝岛项目计划今年启动，为寻求合作，镇政府对投资商将给于非常优惠的投资政策支持，其商业业态尚未确定，据镇政府负责人讲，将采取边招商、边规划、边兴建的方式，具体业态将由投资商决定，而镇政府注重的将是资金的到位和项目的正式运作。 6、小结 纵观调研区域的房地产开发现状，有以下几个特点： 1）早期开发的民用住宅除禾和湾新城外主要集中于西青道以南、运河以北；近1—2年内开发兴建或将要兴建并正在销售的楼盘主要集中在运河以南。 2）早期开发的住宅中的住户多为西青区原居住人员，镇外人员较少。据不完全统计，调研区域内