紫金龙庭营销策划全案.docVIP

紫 金 龙 庭 营 销 策 划 全 案 2010年4月 目 录 第一部分 项目背景介绍及市场分析 …………………………3 第二部分 营销策划指导思路 ………………………………8 第三部分 项目定位 …………………………………………9 第四部分 价格策略 …………………………………………14 第五部分 项目包装推广方案 ………………………………17 第六部分 项目营销执行方案 ………………………………23 第七部分 项目操盘流程方案 ………………………………29 第八部分 商业销售执行方案 ………………………………32 第九部分 营销组织管理 ……………………………………34 第一部分 项目背景介绍及市场分析 第一节 项目基本情况 本案位于昌吉市延安北路与文化西路交汇处，建设用地面积8018㎡，本地段是集政治、文化、商业和休闲于一体的城市中心。本案地处延安北路中段繁华商业区与亚心文化广场、昌吉实验小学（昌吉第一小学），昌吉州一中、群艺馆等相邻，商业繁华，文化底蕴浓厚，环境优美，交通便利。延安北路及公园广场周围集聚着众多文化、商业、信息、娱乐网点，堪称为黄金地段。 随着全球经济一体化和房地产经济的市场化，适度超前，规范操盘,西北部的房地产开发意识也慢慢与“长三角”和“珠三角”、“大北京”区相连。高风险、高回报是房地产的初级阶段；回避风险，稳定利润是现代房地产运营的基石。 通过我们对本案的地理位置及相关周边区域的了解，对昌吉市整体房地产业未来走势的预测，整理出本案的全程运营方案，本方案以市场为导向，以企业的实力为准则，结合昌吉市房地产未来消费趋势而创意，具体内容如下。 第二节 市场分析 昌吉市地处新疆天山北坡经济带前沿，全市总面积8215平方公里，建成区面积30平方公里，规划区面积42平方公里，城市化率达53%，总人口42万，市辖6镇4乡6个街道办事处，是新疆维吾尔自治区新时期首批确定的重点发展城市，市区位于乌鲁木齐以西，东距乌市中心35Km，西距石河子市118Km，北距五家渠市28Km，乌伊路（312国道）从市区穿过承担了部分城市道路的功能，乌奎高速公路、北疆铁路从城市南缘经过，使得昌吉市成为北疆各地通往乌市的交通要塞。经济综合实力位居中国西部876个县市第13位。先后荣获国家卫生城市、中国优秀旅游城市、中国最佳休闲旅游城市、全国科技进步示范市和双拥模范城市等国家级荣誉。 城市发展方向：可以概括为东优、西扩、南进、北调。东优：优化东部区域的用地结构，调整城市入口区域的景观形象；西扩：城市远期发展方向为向西；南进：近期内，城市的发展轴沿世纪大道、北京路向城市南部区域推进；北调：现状城市北部区域为城市旧城区，规划期内需要对用地结构进行大规模的调整。 六个城市活力中心：　　旧城商业中心：集中了现状建成区的商业服务功能。　　新城行政中心：位于城市综合功能片区的西部，安排为城市新的行政商业中心，带动城市功能片区向西拓展。　　新城文化中心：位于城市两大功能片区的结合部，围绕绿核，安排城市的文化、体育、娱乐中心，服务整个城市。　　新城教育中心：位于城市产业功能片区的西部。本着资源共享的原则，设置为科技教育园区服务的公共设施。　　新城创业中心：位于城市产业功能片区的东部，工业园区管理中心，产业孵化器。　　物流中心：结合三工镇和火车站建设服务物流企业的设施。　　路网结构：城市路网以乌伊路（312国道）市区段、建国路、南公园路、延安南路、北京路、长宁路“三横三纵”为骨架，结合现状采用不规划的方格网结构，并根据城市功能布局建立两个城市交通环：内环为市区内交通性环路，联系各功能区；外环为公路网，起分流过境车辆入城的作用。 第三节 昌吉市的房地产发展形势 一、2009年，昌吉房地产呈现出购销两旺的局面。 2009年，昌吉市计划房产建设170万㎡，实际开工面积195万㎡，完成全年计划的115%，房地产完成投资27亿元，同比增长22%，占预计实现地区生产总值的7.95%，成为拉动固定资产投资的主力军。 二、市场需求旺盛，新开工项目增多。 据不完全统计，今年计划开发的楼盘项目（包括续期开发）大约有10个左右，如果说2009年的地产市场给开发商带来了欣喜，那么2010年的地产市场则给开发商带来了信心。 三、开发商调整投资结构，地产资金八成流入住宅： 为应对宏观调控政策的变化以及市场需求，开发商调整投资结构，重视普通住宅的建设，对办公楼和商业用房的开发热情大幅度减弱，地产资金八成流入住宅。商业营业用房及写字楼销售低迷。 四、供应结构渐趋合理，购房者选择空间更大： 按2009年计划170万平方米的开发面积计算，2010年上