2008年香港股票市场项目房地产行业投资展望.pdfVIP

2008年香港股票市场房地产行业投资展望 招商证券（香港）研究部 吴轩 2008年1月 提要 2008年中国内地居民的住房需求仍将强劲，但高房价伴随着利率水平 的提高以及从紧的货币政策将可能抑制中国内地居民的住房购买力。 中国内地房价存在重估的可能性。 土地价格的大幅上涨对房地产企业未来的盈利能力提出了考验。另外 随着国家房地产调控政策在2008年的贯彻及延伸，中资房地产企业远 期的盈利增速将放缓。我们对2008年中国内地房地产行业的投资评级 为“ 中性”。 货币政策紧盯美元,实体经济依赖中国是香港目前“二元经济”的特性。 随着美国经济的放缓，2008年香港将可能跟随美联储大幅度的减息。 然而中国经济的高增长，高通胀势必影响香港。由此可见香港的负利 率时代已然到临。 香港就业率及人均收入的提高为香港楼市复苏奠定了坚实的基础。 2008年我们给予香港本地房地产行业“增持”的投资评级。 积极介入受惠于香港房市景气度上升的香港本地龙头房地产股，适当 回避受中国内地房地产市场波动影响较大且估值水平较高的中资房地 产股，谨慎关注估值水平偏低的两地房地产个股。 内容 1. 中国内地房地产行业概况 2. 香港本地房地产行业概况 3. 估值方法及重点公司介绍 中国内地居民住房需求仍然强劲 图-1, 中国城镇人口及城市化率 城市化是拉动中国内地住房需求 的基础。预计至2010年时我国的 城市化程度将达到约50% ，同期 的城镇人口数量估计为6.7亿人。 城镇居民人均住房条件将稳步改 善。预计城镇居民人均住宅面积 资料来源：国家统计局，招商证券(香港) 将在2010年时达到30平方米。 图-2, 中国城镇总新增住房需求 预计2007-2010年中国由城市化及 城镇居民住房条件改善所产生的 新增住房需求预维持在每年6.8- 7.6亿平方米左右 资料来源：CEIC ， 招商证券(香港) 住房供需缺口将有所收窄 图-3, 住宅房施工面积及本年新开工面积 2004 －2006年我国住房施工面积及本 年新开工面积增速均在双位数以上， 而在2007年这两项指标更超过20% 。 按房地产投资回报周期18-24个月计， 自2008年起我国住房供给将放大。 资料来源：CEIC ， 招商证券(香港) 预计2007年度住房竣工面积将达到4.7 亿平方米。而截至2010年时，我国住 图-4, 住房竣工面积及住房竣工面积增速 房房竣工面积将可能接近7亿平方米。 经济适用房投资增速强劲，截至2007 年10月，经济适用房累积投资总额已 达到618亿元，累积投资增速为32%。 资料来源：CEIC ， 招商证券(香港) 城镇居民住房购买力将受到抑制 图-5, 城镇居民收入与房价比 房价高涨已导致我国城镇居民收 入与房价比超过10倍，居民对购 买住房的承受能力备受考验。 央行2007年连续加息6次，导致 房屋按揭成本有所提高。