2010南港风和日丽商项目业部分营销执行下.pptVIP

方案一：整栋大包租后8—10年返租销售;选址区域;选址区域;选址区域;方案二：局部楼层整租或自营，其余面积直接销售。;选址区域;选址区域;选址区域;方案三：整体品牌嫁接，个铺独立产权销售。;方案三铺位分割建议：;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;由于项目商业图纸不全，通过对部分楼栋商业面积测算： 35#楼转角铺位 2层 143*2=286㎡ 中间铺位 26+32=58㎡； 38#楼转角铺位 2层 210*2=420㎡ 中间铺位 47.2*2=94.4㎡； 27#楼转角铺位2层 115*2=230㎡ 中间铺位70*2=140㎡. 转角位即端点铺位个数约在11个左右，面积段在200—500㎡之间； 中间铺位个数未统计，面积段在50--200㎡之间。基本符合外向型商业满足所需业态的基本要求。难度在于一、二楼连体铺位，客户接受度存在局限。;(六)临街商业解决思路;业态;类别;2、组建商业运营公司,规范化、专业化运营;(八)商铺推售策略;部分商铺长期持有并招商;本项目商业供应量较大，销售任务重。同时项目周边市政配套、生活配套和商业氛围不足，需要对现场进行一定的整改和一定的市场培育方能支撑。根据对南港商业环境的调查，南港本地市场是有限的，必须走出去。 为此，建议从开盘前即在昆山或苏州，派驻团队长期进行展示、蓄客、销售和招商工作。分卖场必须选择商业或金融中心地带。除卖场包装之外，还需要配套一定量的户外广告、发放宣传资料等。;第一批：通过主力商家和近老城区商业的优势，将商业氛围嫁接到项目上，同时吸引人流，聚集人气。;3.销售周期;;;6.销售阶段划分及阶段销售目标 ;店名;由市调数据可以推算出该地区月租金水平为：79元/月·㎡ ;因项目区域市场尚未有可比楼盘，故本项目价格的制定将租金反推定价为原则,通过参考项目周边目前商铺租金,同时加上项目目前商业氛围、周边环境和面市时的价格预期，进行修正后共同组成项目价格制定体系.;价格“平开高走”、“波浪螺旋”调价;调价最主要的目的是为了最大可能的刺激销售。对客户而言，产品旺销，是他们认可和追捧涨价的首要前提。人为因素过于明显调价，只会导致客户不信任和反感。 因此，我们认为项目在调价的上应遵循两个原则： ;战略性原则 针对可控因素,明确每一步调价的价格支撑点.工程进度是价格提升的最有力支撑点,是抵销消费者购买抗性的最主要因素。提价充分考虑与工程进度配合,确保与工程的推进同步提价。 小幅调价节点设定 以组团整体封顶、建筑外装修完成、组团整体园林呈现、建筑竣工验收为中小幅度调价平台,上调比例在1—3%之间。 较大幅度调价节点设定 以主力商家入驻、、稀缺铺位入市等节点为大幅调价平台,上调比例在5%之内。 每次调价的幅度既能给前期购房者产生信心,又能给未购者带来刺激,产生购买欲念。;房源（铺源）销控： 在整体上:控头不控尾； 在户型上:小面积铺和大面积铺以合理的比例进行搭配销售； 在商铺上:严格控制临街商铺和首层商铺的铺源数量,根据销售情况逐步放开,避免出现普通铺位无人问津的局面.;价格销控： 通过价格杠杆调节各种单位的去化速度.但因为价格的公开性和敏感性,因此不宜过于频繁使用,且价格只能提升,不能下调. 对于去化速度较慢的单位,制定较实惠的均价,并采取隐蔽性的优惠政策如免租金、延长装修时间等手段,促进成交. 对于受欢迎的单位,则可稳步提升售价,达到控制去化速度的??的.;现场销控： 通过销控营造现场气氛:以现场销控制造“紧张气氛,让买家产生心理压力,促其尽快预定或签约. 通过销控维持现场管理秩序:以销控表展示房源销售情况, 同时也利于减少销售人员的“撞单”现象,减少与客户铺源方面的摩擦. 通过销控把握销售节奏:原则上,在销售前期,以推售位置、铺型、楼层较普通的铺位为主; 进入持续销售期和扫尾期后,为刺激市场关注以及配合价格爬升,逐步加大优质铺位的投放比例.;(十)项目推广策略;导入期;六营销推广费用预算;我们的项目定位;近期工作计划