2011银川乐丛世家全项目案营销策划上.pptVIP

乐丛世家全案营销策划;时间：2011年6月1日-10月31日;乐丛世家专业卖场销售模式建议;七点必须;1.管理模式; 2.秉承“自营＋招商”的开发理念; 商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性;4.做对程序 ;国际上也有新的理论，叫“四大功能”;5.搞好设计 ;6.商业物管;7.承受压力;二、专业卖场销售模式 ;产权销售 ;返租的４种方式;乐丛世家的产权返租的使用技巧;建议采用独立产权商铺其作用为：;经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题;商业地产开发过程三阶段;■ 后期的经营管理—“难点亦卖点”;四大专业卖场暂定2011年销售面积为12万平方米，假定平均单价5000元/平方米（优惠后），总值为6亿元，增加一次性返租一年，按8%年回报率总返租额为4800万元，占整个项目总值比例极小，而其对整个卖场的销售所起到的积极作用却不可小视。 造成二层以上商场铺位滞销的一个原因是，首期门槛太高，使得经济实力较弱的投资客感觉投资风险太大，商铺按揭成数一般为5成，最高也不过6成，如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租，使得商铺投资客层面扩大，分别采取一次性返租1-3年的策略，此举通过降低首期门槛，一举打开了商场二层销售的死结，几乎全部达到百分之百的销售率。或者买二层送三层，这样二层的单价在定价就不会太低。 ;备注：需要大产权的卖家，我们可以给他分割或者并，但是最好招商先行的规则，根据招商后的经销商的要求来进行分割或合并。;银行提供五成按揭情况下的一次性返租年限与商铺楼层关系;以一个总值48万元，面积在60平米，优惠后单价在8000元/平米的一层商铺为例，看看在实行一次性返租后商铺投资的供款情况：;以一个总值80万元，面积在100平米，优惠后单价在8000元/平米的一层商铺为例，看看在实行一次性返租后商铺投资的供款情况：; 客户群体：而由于在铺位分割中，二层以上铺位大都尽可能分成小单位，其总值相对偏低。 解决二层以上商铺滞销问题，关键在于扩大客户层面，为二层以上商铺找准投资客，一层的买家多为有多次投资经验的实力客户，而二层以上的买家则多为不具备投资经验和资金实力的公务员、白领阶层为主的客户。 ;租金价格定位建议8%租金回报核租金如下：;投资回报收益; 通过调研银川市商铺的租金情况，实际银川市正常的投资回报在6%。 在望远区域出租和龙盘家私一个出租价格，给投资客回报8%是存在风险的，企业就要承担2%的租金风险，所以三年内只有自营成功，通过我们的主体22万平米家私城自营产生的经济效益、社会效应、品牌效应作为后期销售率的一个回报支撑点，给客户吃定心丸，使商家出货率高，厂家销售额达到一定量，才可以带活此地段的销售和租赁市场。物业才会升值。三年后返祖结束后，即可保证8%的回报。 ;从目前调研的卖场租金情况看;兴庆区;兴庆区;4、项目各层租售价定位;四、返租的负面作用及问题;（一）“虚拟产权式商铺”普遍采取长期返租的销售方式，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，然而实际上，只要认真分析投资过程中的来龙去脉，就会发现这种长期包租的虚拟产权式商铺问题很多。 ;其次，包租期内可能出问题，包租期满后难以为继。一方面虚拟产权式商铺包租期满后，业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己???铺位，如何再出租？有的商场包租销售，通道划分根本不符合经营的需要，这样的项目即使全部销售出去，将来又如何招商经营？ ;