2102房地产法律专题项目报告会.pptVIP

2012年房地产法律专题系列报告会 专题一 关于退房的专题研讨 前言 从2011年下半年开始，房地产市场中关于降价与退房的的各种议议论变为现实的纠纷，诉讼案件呈显著增长的态势。 我们必须承认，大部分开发企业将在2012年面临一个退房潮，至于潮水最终会有多高，还有待观察。 在本专题正文阐述部分，我们对退房现象从原因、表现、后果等作全方位的梳理。具体一点，从时间上来说，我们将从商品房预订阶段开始阐述直至交房阶段；从退房的内在原因来说，我们将分析法定退房事由、约定退房事由、其他退房事由等。 一、预订阶段的退房 “退订”的概念 预订阶段的退房，俗称“退订”，法律上将之定义为预订协议或定金合同的解除，是指预订协议或定金合同签订后，商品房买卖合同签订前，买受人与开发商因种种原因不签订商品房买卖合同，导致预订协议或定金合同被解除的现象。 因此，退房风险在商品房预订阶段就存在。 预订阶段合同的主要法律特点 “不确定性”，具体体现在如下三点： 1、商品房买卖合同签约主体的不确定性 。 2、商品房买卖合同条款内容的不确定性 。 3、预订协议或定金合同的履行上，因各种原因，一方或双方未按约履行上述合同，双方产生争议纠纷，最终解除合同。 预订阶段退房的理由 退订的理由 可能是买受人自己的原因，如购买条件与法律法规、政策规定不符，贷款不够资格等；也可能是开发商的原因，如楼书广告宣传的与实际情况不一致，未取得预售许可证等；也可能是不可归责于双方当事人的原因、不可抗力、双方就某些条款无法协商一致等。 根据定金罚则，因退订原因的不同，退订的结果往往有三种：退还定金、没收定金和双倍返还定金。 预订阶段常见的退房情形 1、不可归责于双方当事人的原因 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，以下称“司法解释”）第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，因不可归责于双方当事人的事由，买受人可退订并要求开发商返还已收定金 。 司法实践中，根据北京、上海、广州等地法院的判例，多将“由于双方对合同条款的修改无法达成一致意见”这一情形认定为不可归责于双方当事人的原因。 2、因“限购”、“限贷”政策影响 预订协议或定金合同签订后，因“限购”、“限贷”政策的出台，导致买受人购房、贷款资格丧失，此时买受人往往选择退订。 《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条规定：“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。” 3、不可抗力 根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。除法律另有规定外，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。 4、双方对合同条款的修改无法达成一致意见 就双方对合同条款的修改无法达成一致意见来说，应当区分不同情况进行不同的分析。 最高人民法院公报案例“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案”判决书中，终审法院认为，“预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。” 已决条款与未决条款的区分 实践中常见的几种双方无法就条款协商一致的情形进行分析 A、买受人在签订商品房买卖合同时要求更名 在签订定金合同后，一方交付的定金用于担保双方签订商品房买卖合同的义务。根据定金合同的约定，该义务负担的主体应当是定金合同的缔约双方，即签订商品房买卖合同的主体也必须是定金合同的缔约双方。 B、买受人