思源经纪2008年北京项目市昌平区新城顺城立水桥项目定位方向探讨下.pptVIP

;地块所属区域——天通苑板块是北京十大边缘居住组团，立水桥板块为北京著名的居住板块，主要定位均为居住、生活、购物功能。 从政府规划来看：并无办公功能。;天通苑经过十几年的发展，从早期的仅仅满足居住需求到现在商业配套的逐步完善，写字楼办公市场始终没有得到良好的发展。 目前区域内也仅有：北方明珠、领地OFFICE、明天第一城、旭辉奥都这四个带有办公功能的项目。均为商住楼，非纯写字楼。 ;写字楼市场分析——市场价格;写字楼市场分析——市场供应及消化速度;政府规划决定了该区域没有办公功能;商业、写字楼市场研究结论;;市场定位建议;奥北 地铁线上 宜居和谐社区;奥北 地铁线上 宜居和谐社区;奥北 地铁线上 宜居和谐社区;产品定位建议——双限房;总建筑面积：16000㎡左右； 占住宅面积比例：30% 户型面积区间： 由于项目内两限房面积超??住宅总面积70%，因此户型面积设置不需考虑政策限制； 根据区域住宅市场研究，区域内住宅户型面积区间多在70-100㎡，而100-130㎡左右户型非常稀缺。;打造 低总价、宜居 生活空间;产品定位建议——商 业;公寓定位可行性论证;商业项目改建公寓的难点;区域内住宅与公建改建公寓项目对比;50年产权公寓与奥北地区在售住宅相比，其成交价格略低于奥北地区同期销售商品房平均售价； 东亚·奥北中心由于部分楼座已是现房，其二手房价格已略高于奥北地区目前商品房平均售价。因此在产品具备优势的情况下，公寓也具备一定的升值空间； 本区域市场中， 50年产权公建改建公寓项目的销售速度快于区域内商品房销售速度，区域市场对此类产品基本无抵触； 在单价优惠，总价合理的前提下，客户可忽略首付比例、按揭年限等问题。;公建立项改公寓项目市政配套问题 —— 根据实际情况可更改为住宅收费;项目名称;产权年限不足70年 支付性差 居住成本高 无管道燃气 客户用途多样;区域内公建立项改公寓市场前景较好;区域内成功案例 —— 旭辉·奥都;旭辉·奥都 —— 主力户型;紧邻地铁站，交通极为便利； 小户型为主，多为零居、一居，90㎡以下户型占90%以上； 水电改为民用，降低客户对项目的抵触； 毛坯为主，少量精装修； 单价较低，合理控制总价，促进客户快速购买 快速完成销售，半年完成2682套公寓销售。;本项目40年产权公寓产品定位方向;由区域市场研究可以看出—— 区域市场内，公寓产品要实现快速销售，则销售价格应略低于住宅销售价格。而本项目公寓的销售价格预期要远远高于住宅价格。 因此，在产品形式上需有较大创新，化解销售中可能遇到的阻力。 以期实现销售速度和销售价格双重突破。;LOFT的含义： 字面意义是仓库、阁楼的意思，但这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。 LOFT的起源： 20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式首次在美国纽约出现。当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。 ;LOFT的要素主要包括： 高大的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。 LOFT的居住方式： 空间有非常大的灵活性，可以随心所欲地创造自己梦想中的家和生活，丝毫不会被已有的机构或构件所制约。可以让空间完全开，也可以对其分割，从而使它蕴涵个性化的审美情趣。从此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词，一间间其貌不扬的旧式厂房里，一股新的气息正在涌动。 这就是LOFT生活。 ;LOFT酒店式公寓在本项目的优势分析：;项目名称;项目名称;本项目商业改建公寓产品，建议定位方向为“精品小户型LOFT公寓 ”;本项目40年产权公寓产品开发建议;客户定位;紧邻立水桥地铁站， 5＃线及13＃交汇站，交通便利！ 优越的交通环境，势必吸引依赖地铁的上班族 ;本案;目标客群职业特征;住宅客户特征分析 ;酒店式公寓客户特征分析 —— 居住型客户;酒店式公寓客户特征分析 —— 商住型客户;;产品规划建议;东小口镇政府;通过中心景观带，对两限房和酒店式公寓、商品房进行有效分隔。;总建筑面积：约4000㎡； 商铺分割：40平米为基础单元，预留可组合性； 产品形态：平层临街铺面和1托2中小型商业； 空间进深：10米左右，以保证商业使用性。 设计要点：柱距最小8米，最小面宽保证4米，非临街面可以考虑架空层以降低商铺进