深圳高容积率核心区项目域典型项目分析.pdfVIP

深圳高容积率核心 区域典型项目分析 2010年1月 page1 1.1、典型项目分析——TT国际公寓 项目基本信息： • 位置：福田区莲花西路与景田路交汇处 • 占地面积:8109.9㎡ • 总建筑面积:52396.76㎡ • 容积率：4.8 • 总户数:702 • 装修情况：精装修 • 开盘时间：2004年12月11日 • 二手房均价：一房：1.446万元/㎡ 两房：1.466万元/ ㎡ 单身公寓：1.367万元/ ㎡ • 租金：50-65元/ ㎡/月 • 主力户型：28㎡～61㎡，单房，1房1 厅；2房1厅 page2 • 购买客户：以投资客为主，大多数是福田本 • 购买客户： 地企业高层或华强北的私营老板购买，另外 有部分香港客户投资； • 使用客户：福田中心区上班的白领占主要部 • 使用客户： 分，一般工作5年以上，另外一部分为华强北 工作的电子技术人员。 • 物业特点：该项目为较为纯粹的小户型设 • 物业特点： 计，处于景田北的核心地段，在销售时吸引 了大批投资客。从目前的居住客户分析该项 目地段优势尤为突出，作为福田中心区附近 的稀缺小户型在出租时有很大优势。 page3 TT国际公寓项目启示： • 地段价值最大化：根据项目所具有的地段特点考虑购买客户的能力和使用客户的需求，根据地段价值 • 地段价值最大化： 合理规划产品户型； • 产品差异化：根据项目所在区域寻找市场空白点，避免 同质产品竞争，小户型送精装修市场接受度较 • 产品差异化： 高且一房、小两房的价格明显高于单房。 page4 1.2、典型项目分析——擎天华庭 项目基本信息： • 位置：福田区景田路与商报路交汇处 • 占地面积:5700㎡ • 总建筑面积:90482.28㎡ • 容积率：15.87 • 总户数:547 • 装修情况：毛坯 • 开盘时间：2002年09月23日 • 二手房均价：两房两厅：1.435万元/㎡ 三房两厅：1.425万元/ ㎡ 五房以上：1.656万元/ ㎡ • 租金：47-53元/平方米/月 • 主力户型：楼体高度168米，共48层，大 户型三房为主 page5 • 购买客户：福田中心区的事业单位高层购 • 购买客户： 买以及金融等高盈利企业中高层购买客户 为主，在深圳一般工作十五年以上。两房 户型产品有部分投资客。 • 使用客户：除在近年内换房客户，该项目 • 使用客户： 的使用客户比较稳定的集中在购买客户手 中用于长期居住。部分产品在市场价格飙 涨的05年-06年被用于出售。另外有小部 分龙华富士康等企业的高层在此物业居 住。 • 物业特点：该项目利用超高层建筑设计， • 物业特点： 在园林面积较小的情况下充分将“水主题 空中花园 ”“星空观光层