2011年10月长沙新长计划海中心整合推广策略汇报案.ppt

思想决定出路 新长海中心整合推广策略汇报案 ;从本案的宗地属性出发。 本案地块的特殊性在于其“工业用地”的土地性质； 从供地政策、产权形式、土地用途、市场条件、投资准入均受限于一系列的“游戏规则”。 ;毋庸置疑，本案面对的客户群体将有别于常规市场上的商业写字楼项目，注定了本案的推广策略、上客渠道与商业写字楼存在较大差异。; ； ;事实上，面对突破工业地块价格差这一核心瓶颈， 我们的选择和策略：在形象推广上，脱离一切与工业地产的负面关联； 从推广调性上商业写字楼的形象面市，不仅有利于项目高价的实现， 更是基于项目庞大商业招商销售体量、以及维护于保持其他业态高形 象调性的的通盘考虑。;由于写字楼和商业业态、住宅产品存在整体形象上相互影响的作用。 我们赋予写字楼项目一定高度的形象调性，不仅能够有利于对写字楼 客户制造期望，在一定程度上，也更有利于助推其他业态实现销售促进。;正是从这个大策略、大方向、大目标出发， 我们认为，无论是写字楼还是新长海广场项目都必须面对整个长沙市场，向城市对顶级的写字楼看齐。;Part 1 市场情报概括; 1.1-长沙市写字楼分布格局： ;随城市高速发展，城市中心多极化发展趋势日益明显。城市大型高端综合体，变革长沙写字楼分布格局： ● 以北辰三角洲、开福万达广场、保利国际广场、华远·华中心为代表中心滨江黄金线日臻成形， ● 以运达、万家城为代表的武广区域性商务中心区； ● 以标志HOPSCA、德思勤城市广场为代表的南城区域性商务中心区; ● 新长海广场等综合体组成的星沙区商务中心；; 1.2-长沙市写字楼市场供需： ;;在市场需求上，当住宅对投资者大门因为调控而被关闭的时候，另一扇窗正在开启——2011年上半年，长沙商业地产正初展风荣，写字楼租金持续攀升，多个城市新中心规划待建写字楼。 8月20日，万达中心销售火爆;，77层的体量整层起售以16000的均价，最低2600万的总价在开盘当天售罄； 8月底，泊富国际广场咨询整层购买客户增加近3成。 ……;2011年，调控下引投资热潮，长沙写字楼现井喷。 再一次印证了“好房子（??字楼）是不愁卖的” 。 大品牌、高品质、高形象的写字楼需求火爆。;Part 2 区域价值解读; 2.1-星沙区域价值蜕变 ;2007年，万家丽路浏阳河大桥的贯通，大大缩短星沙、广电进入长沙市区的距离。可以预见，未来广电附近万家丽路两厢将迎来开发热潮。 另外一条道路拉通，亦对星沙房地产发展具有重要作用，即新世纪大道。新世纪大道将与开元路接通，向西直达开福区政府，从通程商业广场到芙蓉路时间距离仅为10分钟，这一关键性道路拉通，在带动开福区东北部的房地产发展的同时，将辐射星沙区域经济的发展。 ;随着房价高涨，星沙呈现出巨大的价格及性价比优势，并迅速形成洼地，如同水往低处流一样，资金也会向交易成本低的地方集中，随着“洼地效应”不断加强，星沙区域已吸引且将吸引更多开福区伍家岭、芙蓉区马王堆乃至其他区域市民前来购房 ;星沙属于“工业园/卫星城”模式。此外，长沙还有隆平高科技园、麓谷高新技术开发区、长沙含浦科技产业园等工业园，但星沙房地产发展最早也最为成熟，原因在于其自觉或不自觉地走向一种内需+外需的房地产推动发展模式。后劲十足 随着沿海地区制造业的转移，湖南逐渐成为众多沿海厂商首选之地。大量的企业落户，意味着大量管理、技术人员的到来，亦存在巨大的住房需求、厂房需求和写字楼需求。 ;2011年8月，星沙商品房均价5500，与长沙房价，进一步靠拢；;中国城市规划设计院300平方公里的星沙新城概念性规划。作为省会副中心的星沙，星沙周围分别打造东面的黄花空港新城，南面的黄兴现代市场群，北面的安沙现代物流园，西面打通27个对接长沙的交通道路口；以松雅湖、长永高速 CBD、恒广欢乐世界、通程商业广场、湘商世纪城为载体，增强商务、金融、研发、流通、休闲、旅游文化等现代城市服务功能，建立起与经开区先进制造业融合互动、与星沙城市生活紧密配套的服务业经济体系；抢抓武广高铁、长沙地铁2号线、长株潭城际轻轨建设机遇，大力发展高铁经济和地铁经济，打造与空港新城相呼应的高铁东部新城。; 2.2-东长沙CBD规划与新长海 ;1、经开区CBD区域为长沙县连接长沙主城的桥头堡； 2、区域内大多为工业企业，且在其核心区域内大多处于停产及半停产状态； 3、政府战略规划将星沙核心区域演变为城市CBD及CRD； 4、政府规划长永加盖后贯通南北，城市景观轴即为城市中心轴； 5、长永城市广场和板仓商业中轴交汇引发区域价值巨变，铸就城市再造，相关参与经开区CBD建设的企事业单位应该站在更高的角度协助经开区再次腾飞。;尚都花园城;星沙NEO 商务中心;依托政府推动、规划先行、先进产业高度集聚及产业链完善和升级带动开发区发展。主力产业聚