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上海招商地产广富林计划2
08年的经济刺激政策退出;◇独栋市场：09年整体市场供应较充足，受信贷政策宽松等刺激作用，成交量价快速上涨，2010年5月均价达47055元/㎡；但是随着新国十条的出台，市场呈现深度调整态势：成交低迷，价格波动调整
◇联体市场：别墅市场相对整体市场对于政策调控的反应稍慢，5月价格仍保持上涨，达到23403元/㎡高位，但成交相对09年持续低迷，近三个月价格也出现盘整迹象
◇叠加市场：叠加别墅市场规模较小，受新增供应个案影响大，价格波动明显；但成交并未见反弹，愈加低迷。;面积段（㎡）;面积段（㎡）; ; 西区独栋为本案最直接的竞争产品，主力成交总价为700-900万，其次为900-1100万；
龙湖滟澜山的主力成交总价为600-1000万，高品质的联排打造可实现独栋的价格水平；
结合以上市场现象及本案产品特征，本案可能实现以下三个价格层级：
700-800万，800-900万，900-1000万;徐泾板块;祥泽河水景充分打造与引入利用;100-180㎡层高3米阳光地下室;泗泾塘、通波塘水景利用与引进打造; 地下室：100-185㎡，层高3m，下沉式庭院
花园面积：400-500㎡
1个车位;一期御墅30栋; 地下室：130-170㎡，层高3m，地面抬高1M，东侧或西侧下沉式庭院采光
花园：200-400㎡
车位：1个;;考虑到整体市场的不确定性及区位的不成熟性，本案价格确定以风险最小为首要原则，由此确定
本案联排别墅目前合理入市价格为：35000元/㎡
根据市场预判，未来价格将保持现状，持续稳定运行，则目前入市价格即为本案入市价格,即
本案联排别墅2011年入市参考价格为：35000元/㎡;徐泾板块;淀浦河实景;叠加别墅 上叠175㎡;该案位于赵巷国际别墅板块距A9高速出口5公里，总建面3万方容积率0.79，产品以联排叠加为主
无明显景观资源优势，周边生活配套欠缺，从细节处打造整体英伦田园风格;客户概况
51%为工作与A9沿线一带的闵行、长宁、青浦、松江客户，其中闵行区占40%，多为万科老业主，多为企业中高层，为别墅首置型客户，50%为亲友介绍客户，另有10%为前期巡展客户;;采用总价卡位法，对比分析西区叠加产品的成交主力总价，确定热销叠加别墅主力总价集中在：400-500万
推算叠加产品的单价水平为：24000元/㎡;2.推售策略;项目分三期开发：自西往东，产品梯次配合（联排+叠加）;在宏观环境开始好转的前提下本案一期的推售策略;产品;全程策略起点;推售强度;时间节点;推售顺序1
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