上海旭辉朗香郡项目计划营销策略报告下.pptVIP

宏观市场;; 本项目在2010年下半年宏观市场走势不确定的时间入市，并且要在三个月内达到100%的销售指标，在价格制中应当更加的稳妥、谨慎。 ;价格研判——定价思考; 外环外沿线楼盘的公寓价格区间在16000——22000元/㎡之间，价格范围、落差较大。 项目所处的外环线西南角价格明显高于其他区域，与本项目相邻的外环沿线项目的公寓价格区间在21000——22000元/㎡之间。;;环间价格梯度;品类比较法;;;环间价格：公寓类产品：21000-22000元/㎡ 区域价格：公寓类产品：16000-25000元/㎡;;营销关键词;硬性的优势，看得见，且容易被同区域的竞争楼盘所争夺和左右。如何提炼一种无可替代的项目形象作为载体是思考的关键。 在价值构成中，对于本项目而言，区位、交通、区域规划以及生活和教育资源，都属于板块内楼盘共有的价值体系。 在后续推广过程中，项目本身的产品价值以及开发商的服务品牌，以及融合滨江板块的大区域优势是项目推广的核心价值所在;价值点一：徐汇滨江 融合国际大都会风格的高尚之地;项目核心价值POINT OF VIEW;价值点三：丰富居住空间 高附加值洋房;项目核心价值POINT OF VIEW;本案最强有力的支持点;徐汇滨江之尚，英伦臻品洋房;滨江之尚，洋房里的精致年华 ;;推广重点：旭辉品牌及花园洋房文化的渗透，从产品的功能性与附加值、花园洋房的空间享受、阶层的心理需求及潜在的投资爆发力着手，逐步建立早期客户对产品的欣赏度和板块的市场认识度，产生对项目的兴趣。;推广主题拟定 珍藏徐汇滨江，宠爱精致的英伦生 旭辉再造花园洋房传奇 ;推广重点：逐步形成热盘效应，建立口碑及舆论渠道、明确并锁定主力圈层。建立“滨江花园洋房”的形象，精确项目定位，明确销售目标。通过前期的媒体来人来电等数据分析，进一步锁定客户，制定策略。;推广主题 滨江风尚，朗香郡华丽绽放 天高院阔，苑创生活;推广重点：迅速去化，维系已经形成形象，增强对产品全方位，多角度的宣传，牢固树立项目对客户内心的憧憬，吸引来人来电。后期进行客户维系。;系列客户通讯（直投方式） 目的：维系客户，增加投资者信心 参与：已购和意向客户 内容：传达销售信息，市场热点和产品价值分析等。;类别;类别;;一、项目销售房源概况;前提：2010年下半年市场趋势不明朗 紧邻正在销售的印象欧洲项目 目标：开盘后三个月完销 宗旨：平开平走、充分蓄水、择时一次引爆销售 理由：项目体量较小，房型较单一，受到紧邻项目制约 方式：弱化印象欧洲项目对本项目销售的影响，须做到“三错位”原则： 产品错位（目前已确定毛胚交房，主力户型130-140M2） 总价段错位（针对印象欧洲90-150M2之间的空白） 开盘时间错位（与印象欧洲各推案时间错开） 本项目采用一次引爆销售，开盘前的蓄水准备工作极其重要，直接影响到项目销售成功与否。;重要 时间节点;四、资金回笼预计;The end Thank you