上海某地块市场研判计划报告1.pptVIP

上海杨浦区民京路918号地块市场研判报告 天启开启机构 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. KEY SUCCESS TO 核心思考 1、小体量项目→ 借势为核心、价值为主导 商办的可操作性、住宅的利润最大化；全在于借城、借场、借校区 地块靠近江湾城，但与江湾城板块区隔性强→ 江湾城借势力弱 五角场商办借势力强􀁺 􀁺 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2、三旧改造项目→ 文化的规划“抢”在土地规划之前 文化属性的切入点、建筑的一体化和个性化 土地属性、文化价值决定地块价值偏向商办 􀁺 KEY SUCCESS TO 核心思考 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3、土地价值最大化方向 → 建筑形态考虑 方案一：2.2以上高容积率：住宅 OR 商办 方案二：1.5左右低容积率：创意商办 KEY SUCCESS TO 核心思考 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 开发周期： 1年 回款周期： 0.8年 价格预期： 2.3万元 KEY SUCCESS TO 核心思考 方案一：2.2以上高容积率 1年 1.2年 3万元 住宅 商办 方案二：1.5左右低容积率： 创意商办 0.8年 1.6年 4-5万元 方案一经济测算土地价值最大化 ■ 商办同等容积率情况下;商办办可售建面产出最大 ■ 商办去化速度略慢于住宅;但差距不大 建议方案： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Ⅰ 地块概况 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. KEY SUCCESS TO Ⅰ 地块概况 原公安部八二二厂（民京路918号地块） 项目四至：南邻民京路、北至闸殷路、 西邻宁城路、东到世界路、 用地性质：商办 历史背景：原址为国立音乐专科学院 （被批准为上海市第四批历史 文化保护建筑） 占地面积：暂不详，估测占地 去除道路红线后为6500-7000方 用地指标等：暂不详、后期经济指标为假设值 - 指标 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. KEY SUCCESS TO Ⅰ 地块概况 - 区位 新江湾城板块边缘属性 大杨浦北角、 行政隶属中原板块、 江湾城一墙之隔、 大学城以北、 部分中档物业及 原百姓居住集群区内； 五角场 新江湾城 本案 共青森 林公园 财经大学 复旦大学 同济大学 上海体育学院 上海电视大学 西海岸大学 杨浦卫生学院 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Cop