上海浦东川沙空港新计划城项目发展与功能规划建议报告4.pptVIP

预计空港新城未来新增就业人口5.2万人、郊区化人口7.5万人 新城人口迁移的来源包括三个部分：就业人口、中心城人口郊区化、以及本地城镇化人口 2004年，空港新城目前有15.54万人 ，2020年规划28.4万人，2004-2020年将增加近13万人口 空港新城将承担郊区化人口7.5万人左右，此部分预计新增住宅需求在250-290万平方米左右 空港新城将承担5-6万就业人口的居住，空港新城总的住宅规模在850-920万平米左右 川沙空港新城全力打造的是集休闲、文化、娱乐和购物等多种功能为一体的生态的、时尚科技、体验式的和与国际流行同步的商业功能区 川沙空港新城商业业态：打造层次分明、功能齐全的商业功能是成功的关键 社区商业主要设置在社区的主要出入口，为当地居民的主要途经地；主要为居民提供日常必须的商品及便利服务，一般的服务人口5千人左右。 主要设置便利店、食品超市、日杂店、小饮食店、快餐店、美发美容、音像店、储蓄所和生活服务设施等网点类型；同时可以布置一些自动售货亭，方便居民消费。大部分社区实现500米范围内基本满足社区居民购物、餐饮、修理等基本生活需要。 本项目的商业娱乐 预测空港新城未来的零售总额，通过商业平均坪效值计算未来的新增商业体量为78万平米 以川沙空港新城未来人口规划、流动人口、城市其他区域人口为基础，测算新城所需商业建筑总规模在70万平米左右 控制5%的商业空置率便于商业业态控制、调整，川沙空港新城的商业体量为77万平米 高品质的公共服务是Fairfax空港城吸引高素质人群集聚的重要措施 打造符合国际空港新城形象的大型高端公共设施与完善的服务系统，提高区域价值与城市魅力 Plan3:高端教育基地配备齐全的教育机构与设施，及面向国际的培训中心 川沙空港新城功能及面积配比 川沙未来愿景 2 需求预测法 1 商业实现法 基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测 基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商务体量进行预测 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海市市区社会零售总额及增长 2007年川沙功能区社零占上海市市区社零总额的1.2%,社会消费品零售总额达到全市14%。至2020年,川沙功能区作为成熟商圈占比为2.5%，约374亿元 1994-2007年社会零售总额平均年增长率为10.5％；保守取11%的速度计算，到2020年，上海市区社会零售总额为14942亿元 空港新城商业面积 ＝区域商业零售总额/商业平均坪效值 徐家汇商圈 张杨路商圈 人民广场商圈 上海平均 零售总额 120亿元 120亿 140亿 商业面积 50万 55万 60万 平均坪效 2.4 2.18 2.33 2.30 空港新城2020年，考虑到商业档次提升和人民生活水平的提高，取值2.40万元 空港新城2020年的商业面积约为 =187亿元/2.4万元=78平方米 零售业和餐饮业的收入规模比重，占社会零售总额的50%，因此应对以上，根据社会零售总额的构成比例结构，做相应的参数调整，川沙空港新城的总额值应达到187亿元； 商业娱乐 Entertainment Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2 需求预测法 1 商业实现法 基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测 基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商务体量进行预测 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 人口素质结构：随着产业结构的调整，研发、现代服务业就业人口比重大幅上升，根据规划，人口素质将持续上升，区域人口素质在上海市处于领先水平 区域商业人口规模： 规划居住人口为35万，其中流动人口为2.5万/日。 定位高素质人口 商业规模70万平米 空港新城流动人口： 机场与迪斯尼带来的旅游人口与高端商务人群是空港新城流动人口的主要组成。根据研究，迪斯尼至少能为当地带来400万人次/年（4000万*10%），机场带来400万人次/年（7000万*5%）。 计算方法： 川沙空港新城2020年规划居住人口+浦东国际机场与迪斯尼乐园流动人口增量。根据《浦东新区综合发展规划》，至2020年川沙功能区域内的规划总人口规模为35万人。按总的商