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上海浦江镇中心河以计划南三地块土地评估中
2;2;外立面;2;院墅院落;2;2;2;2;2;2;2;浦江颐城;浦江颐城;销售情况;3;3;3;3;3;3;3;3;3;万科翡翠别墅;翡翠别墅;4;4;4;4;4;4;4;三、未来潜在供应量分析;潜在供应量分析;据统计，目前在售项目的后续推量将达34万平方米，加上11.49万平方米的历年未去化量，未来潜在供应量预计将达到46万平米。根据2009年浦江镇住宅销售速度推算，这些潜在供应量的去化周期还要15个月，因此未来竞争压力较大。 ;1 、从区域市场来看，累计供求比为1. 24，供略大于求，市场处于温热状态。从现有在售住宅项目来看，区域内的楼盘容积率范围为0.6-1，而本地块容积率为0.7-1.4，差异化程度不高，但这个容积率范围可做多种产品配比方案。
2、从总体建筑面积来看，新浦江城项目是不折不扣的大盘项目，其一期项目上市1 2万方，因其投资客占一定比例，未来地块新盘销售受其二手房的冲击较大，二期项目130 万方也已在09 年初陆续推出，其对新盘的竞争态势不减。
3 、从区域住宅市场价格来看，翡冷翠园是09 年年底推出独栋别墅， 故产品价格较高，成交均价高达4.2 万左右；除此之外，其他楼盘品质相仿，价格较为接近，别墅均价在3万左右，其中新浦江城离本案最近，容积率相似，因此最具价格可比性和参考性。
4、从区域住宅项目的未来可推量来看，新浦江城、一品漫城、翡冷翠园、浦江颐城后续均有较大推量，加上新浦江镇还有多幅住宅地块尚待出让，因此未来竞争压力很大。 ;四、地块指标解析及产品定位;本地块为低容积率的居住用地，建议产品方案：联排（50%）+叠加（50%） ;小高层（60%）+联排（30%）+沿街商铺（10%） ;本地块为低容积率的商住综合用地，建议规划产品：联排（55%）+叠加（35%）+沿街商铺（10%） ;
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