世联2011大连美辰香计划醒项目发展策略思考上.pptVIP

美辰香醒项目发展策略思考报告;写在前面的话： 美辰地产自2002年成立以来，在大连耕耘九载，先后开发了丽景春天、美辰臻品、东港印象和美辰香醒项目，并于2010年取得城市明星区域——东港的3#地块。 至此，时代、城市和行业的快速发展已经赋予美辰以新的使命。项目和企业再上一个台阶已经成为必然。不进则退。 基于此战略思考，我们准备了此报告。由于接触时间有限，对某些细节和规划的掌握也许还不够全面。因此，今天我们希望与各位领导及同仁进行本项目的策略初步探讨。 ;项目名称;城市格局;踏雪寻梅---机会寻找;城市中心;城市发展驱动：在多中心的发展过程中，华南成为了城市北进首站。;板块发展驱动：华南依靠轨道交通、原本成熟的配套基础、价格优势跳脱于其他新兴板块，成为性价比居住的不二之选。;;体育新城 6km，10分钟;体育新城：以大连体育中心和大连新火车站商圈为依托和拉动力，目前体育新城主干路网已开始施工。;;龙畔金泉五期（2008年） 地址：泉水新区20高中对面 售价：100平，97万 租价：800-1800元/月?;小结;踏雪寻梅---机会寻找;竞争界定原则;项目名称;;这里，是东联路与中华路的交汇处 轻易地看到项目三栋建筑以及高高的塔吊 冬日，为这咫尺繁华的距离而惊喜;项目名称;根据营销展示的影响力分级，本项目处于较弱状态。;;;;;卖点占位：各项目卖点之间的关系属于平行关系。本项目的卖点偏向务虚，其他三个项目较为务实，并且它们的卖点都着眼于【华南里】。;竞争占位：目前本项目位于区域竞争中的第三梯队。;;项目名称;配套规划;户型设计;竞争结论：本项目虽然目前处于第三梯队，但自身质素较好，具备跳出第三梯队、超越第二梯队、跻身第一梯队的机会。;小结 ;第一圈层+展示机会+卖点差异+产品利好=第一梯队 ;踏雪寻梅---机会寻找;品牌基础 在大连开发土地九年，散点式开发尚未谋篇布局，未能深耕区域形成品牌效应，但已经开始探索品牌营销。;;产品基础 三期产品面积区间较为相似，整盘以经济型一居、两居为主。;推售基础 一期推售相当于项目整体的1/4强，项目的形象还没有完???定型，尚有时间进行形象提升。;展示基础 目前的展示较为初级，有很大的可为空间。;等候区： 物料制作较为粗糙，设计感较差，缺乏精致细腻之感； 物料形式较为单一，内容较少，没有将项目信息充分进行展示，展示信息不够全面； 等候区、沙盘区和洽谈区缺少相应的装饰和隔断，功能区之间过渡不足。 ;工地现场外围;2010.6.24 大连日报; 2010.9.17 新商报;1;小结;;深剖梅心---目标解读;目标解读; 营销目标：跻身第一梯队，树立美辰品牌，蓄势东港;暗香浮动---策略推导;　FAB;减小劣势，避免威胁;艳占群芳---策略演绎;1;推售策略：三次开盘推出大部分产品，其余产品顺势加推。首次开盘以多层产品建立形象标杆，以高层产品保证现金流。;