中金公司2009年房地计划产行业投资策略.pdfVIP

2008 年 12 月 3 日 房地产 中金公司研究部 降息后半段看地产 分析员：白宏炜 baihw@ (8610) 6505 1166 房地产板块 09 年投资策略报告 要点： 延续上一份报告（《国际比较看地产行业》（2008.7.16 ））的分析，此轮地产行业调整根源在于国际和国内经济环境恶化， 而到目前为止宏观环境恶化程度比预期要快且严重，但政策放松的力度又比预期的要快和强，所以政策能否改变 09 年经济调整幅度以及 09 年地产行业能否见底是判断行业的重点，进而基于该判断下地产股票的投资策略怎样？ 我们的结论是 09 年下半年地产股将有较好的投资机会，我们维持地产行业 2~3 年中期调整的判断，在大幅度降息及 扩张的财政及货币政策作用下，行业有望 09 年下半年企稳，从而有利于地产股回升；另外历史经验表明降息周期下 半段地产股表现优于大盘，建议投资者 09 年上半年逢低吸纳龙头地产公司和估值较低的二线地产股。 我们维持行业 2~3 年中期调整的判断 就经济环境及房屋成交量萎缩程度来看，目前状况要比原预期要差，但我们维持行业 2~3 年中期调整的判断，源自于 出台的政策比预期要激进，不仅降息幅度远大于预期且向扩张的财政及货币政策转变也有利于行业避免进入长周期调 整。具体来看，需求方面，若未来利率继续下降 108 个基点，居民月供支付比例将从 38%降至 32% ，同时开发商降价 进一步降低购房成本；而供给方面，受制于资金压力和较差的市场预期，开发商 08 年开始减少开工面积和土地购置面 积，将影响 2010 年以后房屋供应。行业有望在 09 年底企稳。 政策放松有利于行业软着陆 保增长是政策近期最主要的目标，为了保增长拉动投资，国家对房地产行业的调控态度也在发生转变，即从抑制房地 产泡沫转向保持房地产行业平稳。我们预期未来一段时间仍将有扶持政策出台，主要内容将可能是：①改善性住房政 策放松②二手房交易税费下降③提高开发商融资能力④降低开发税费等；另外其它的相关刺激购房需求的政策也有可 能出台。加上未来预期还有 108 个基点的利率下调，将有利于避免行业出现长周期的调整。 怎样投资地产股票？ 国际经验表明降息周期后半段地产股票走势一般较好，地产股目前估值水平相对合理，近期地产股票在政策利好及成 交量回暖刺激下出现一轮反弹。我们认为此轮成交量反弹并不意味行业调整已经结束，短期内股价上升空间有限，建 议投资者逢高减持；09 年上半年中国经济进入较差的阶段，开发商资金压力也在加大，房价将进一步调整，建议逢低 吸纳地产龙头企业；09 年下半年，经过近两年存量消化，供给压力逐步缓解，而房价调整加利率下调带来购房吸引力 提升，行业有望企稳，地产股将出现反转，投资者可积极介入地产股。 投资风险 09 年宏观经济恶化超预期，地产行业可能进入大周期调整。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香 港提供本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 降息后半段看地产：2008 年 12 月 3 日 目录 维持行业 2~3 年中期调整的判断 4 政策放松有利于房地产行业企稳 6 降息周期后半段地产股表现较好 13 怎样投资地产股票？