南京南门老街前期商计划业策划报告.pptVIP

金丰易居 · 普润地产;总体规划 功能布局;项目整体定位;客户定位： 阶层：中产阶级，改善型居住体验 区域：大厂地区为主，辐射六合、浦口地区 价值取向：精致、时尚、性价比高;总体规划及布局建议;KPI体系;价值体系;经过经济测算和市场考量，在容积率为2（即8606.7*2≈18000平方米左右的情况下，如下配比可以较低风险实现利润最大化;本项目的物业排布建议综合考虑了规划限制条件、资源情况、道路噪音和项目定位四方面的要求;总体配套及功能设施;酒店研究;酒店研究;酒店研究;酒店研究;区域内内街商业及三层商业销售均不理想，且经营不景气;受南京城区集中百货的影响，区域内百货业难以为继 区域内超市卖场商业竞争剧烈，已进入白热化状态;维都利港湾、轩皇、千禧万福： 区域内大型餐饮、娱乐型商业经营现状良好，但物业形象不够气派、豪华。规模较大、档次稍高的餐饮娱乐场所是出租车司机等客上车的理想场所。区域内餐饮娱乐的消费潜力较高，该类型物业档次及规模均有较大的市场空间； 五星电器、苏宁电器、宏图三包： 大厂区的核心商业地段－－十村集中了五星、苏宁、宏图三包、大众书局等几个规模较大的专业型卖场，受地区消费力的限制，该类型商业规模已经趋于饱和，市场空间不大；同时除消费力限制外，受地区物流交通及地段的限制，家居建材等大型专业卖场难以进入大厂地区。;项目简介： 项目位于大厂十村转盘东南侧，南京市六合区大厂的核心位置，功能为住宅加商业的综合功能。 项目周边交通便利，生活配套设施齐全，商业繁华。 两栋高层，A栋是30层（高97m），C栋为28层。一至四层为商业裙房，其中：一层为内廊式商业街共约8000㎡，挑高5.8m；二至三层为苏果超市大卖场，建筑面积约13000㎡；四层规划引进大型餐饮、娱乐、休闲设施。五层以上为住宅用房。项目致力于打造江北第一品质的楼盘，每户赠送新风换气机、燃气锅炉，每户开通天然气倡导环保节能理念。钻石星城未来将是大厂乃至整个南京江北地区的一个标志性建筑。 销售情况： 项目开盘时间为2005年8月20日，共有596套商铺纳入网上销售系统，分割面积20㎡起。目前售楼处主要推介一层商铺，仅成交43套，其中一层沿街商铺均价达18000元/㎡，一层内廊式商铺均价为10000元/㎡，销售状况较好，肯德基、中国联通、中国移动等有购买协议。;项目简介： 项目位于六合大厂新华路138号，由江苏永利投资与世界500强企业－－正大集团联合打造，项目总建筑面积5.6万㎡。分为三大组团，一组团设有永利易初莲花仓储超市，香榭秀道精品步行街、芭提雅城市风光场；二组团为永利大厦及永利大酒店；三组团为永利文化体育中心。易初莲花超市25000㎡主力店加盟，20年租约。 销售情况： 一期推出“曼谷之窗”系全产权式返租商铺。开盘时间2004年6月6日。由易初莲花统一经营、统一管理，购房者享有长达20年稳定租约。20年带租约返租回报方案：1-5年回报率7%；6-10年回报率7.5%；11-20年回报率8%。第六年、第十一年两次无条件回购机会。分割面积10.47-86.58㎡，目前返租回报产权商铺全部销售完毕。 目前还有部分“香榭秀道精品步行街（永利晶华名店街）”商铺正在销售，挑高7.2-8.6m，均价11000元/㎡，内街性质，销售不甚理想。2005年6月已经交房，虽然紧邻大卖场，然而商铺入住率很低，街内几乎没有任何消费人流。; 项目周边商用物业以沿街商铺为主，档次较低，形象不佳； 周边商业主要经营五金建材、日用品等，服务居民生活的商业还处于发展的 初期阶段，缺乏原生商业氛围； 周边规划住宅项目比较集中，未来消费人群比较广泛，商业消费有一定潜力； 周边大型集中性商业项目比较缺乏，更缺乏精品性及特色性商业项目； 消费人群以周边居住居民为主，其中又以中青年为最大比例，餐饮娱乐类等 服务市场有较大市场空间； 受区域城镇规划的限制，区域商业项目具有稀缺性，租金及售价稳步上升。;商业级别研究;本项目昭示性较好，但商业面积相对不大，也不属于城区中心，所以形成能与镇中心相抗衡的的商业规模比较难。 商业规划级别建议：不推荐建设区域级商业中心，居住区级商业中心是比较适合的。;商业规模参照① ---商业区级次与结构模型 ;商业规模参照② ---赫夫商圈研究模型 ;　注：公共服务设施控制指标(㎡/千人);商业总体规模建议;通过构建商业分析模型，我们将找出最适合本项目的商业业态： 拦截型商业：距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素，常见的业态是日常快速消费品零售及服务； 替代型商业：经营具有一定差异化的产品，对比各种综合因素形成的比较优势决定消费者是否选择该类业态的消费场所，常见业态是休闲餐饮、娱乐、生活耐用品零售的集中商业，如