广州中铁盛德大厦营计划销策划方案中.pptVIP

;营销策划重心的转移 我们的营销难题 项目定位 市场解码及产品分析—住宅篇 市场解码及产品分析—写字楼篇 产品建议 营销推广策略; 我司在两年多的策划代理期内，曾多次对项目的营销策划提出方案，但之前的营销重点基本围绕项目的商业部分与写字楼部分及公寓部分如何在营销上和谐统一，一步到位。因此前期策划重点突出项目的城市综合体属性，以商业部分为主进行项目定位。 目前我司收到业主指令，商业部分已经不考虑对外销售，因此本策划方案对前期策划进行修正，对“数码前城”的整体定位进行修改，以达到公寓部分和写字楼部分营销策划的最大化。;;1、货币政策微调或在4月中上旬 央行近期表态会“实施监督市场情况并审慎选取合适的调节工具”。市场普遍认为，存款准备金率再次上调或加息的时间窗口很可能就在4月中上旬。 2.7%的CPI涨幅，已经高于一年期存款利率2.25%，中国已经进入实际“负利率”时代。因此，预计4月中上旬将是货币政策微调的时间窗口。;3、土地新政国19条针针见血 继“国四条”、“国11条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》共19条，主要内容有： 明确规定开发商竞买保证金最少两成； 1月内付清地价50%的首付款； 建立用地开竣工申报制； 保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%； 严禁向别墅供地； 囤地开发商将被“冻结”等。;5、银行实行首套房差别化利率 7折利率需首付4成 继各银行陆续提高二套房贷利率后，一些银行开始提高首套房的按揭贷款利率，借款人要取得7折贷款利率已属难上加难。 　　 3月26日，工商银行向全国各分行下发通知，取消首套房按揭贷款利率7折优惠；若首付三成，贷款利率最低可优惠至7.5折；若首付只有两成，利率须8.5折。早在大型银行之前，股份行已普遍取消了7折优惠，对优质客户才给予8折利率。;1、货币政策调整，尤其是针对房地产行业的政策调整，成为众多开发商的关注所在，在当前的政策环境下，预计4月会出台相应的针对性规定，估计开发商4月开始的钱袋子，有点紧。也正因如此，为了加快资金回笼，广州许多项目都加快了推货节奏。 有鉴于此，中铁项目的销售，也应把握时机，速战速决。 2、政府先后出台“国4条”、“国11条”、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》19条等各项政策；以上都明确表明2010年将是政府重拳出击打压高房价年。 2010年中国的房地产市是“政策市”，加上中铁作为央企的身份，更应该在销售价格上积极响应政府的号召，以适当的售价实现快速销售。 3、国土部公布《09中国城市地价状况》警示楼市泡沫，表明直至历经去年的疯涨之后，泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。更有传闻4月楼市开始崩盘。在泡沫危机暗藏的背景下，中铁项目更应该采取稳健的销售策略，力求避免泡沫带来的威胁。;1、广州将公布年度卖地计划 限户型地块将重出江湖 广州目前正按国家要求制定今年土地出让计划, 日前已经准备调整年度土地出让计划,去年以来罕见的限户型地块又将重出江湖。广州国土房管局3月23日表示广州可能会从规划报建、预售等多方面监控大户型住宅的比例,甚至不排除推出一些住宅用地要求全部建设中小户型。;3、 广州出台新“穗七条” 贯穿土地新政国19条 为贯彻落实土地新政国19条，广州国土房管局近期结合广州房地产市场运行实际，研究制定了7大相关贯彻落实的措施。 第一条：建立用地预申请制度（俗称“勾地”制度），根据市场需要来确定土地出让的时序和价格。 第二条：优先保证保障性住房用地供应，今年将投入资金45亿元，供应土地1.05平方公里，开工建设300万平方米的保障性住房，解决约25000户低收入家庭的住房困难问题,还将储备3平方公里左右的保障性住房用地。 第三条：加大商品住房用地供应，建立以包括限价房在内的中小户型、中低价位普通商品住房用地为主流的供地结构，支持缓解“外夹心层”的自住型购房压力。 第四条：广州国土房管局今年将主要在限价房用地上，采取与房价挂钩的办法。比如将在以往“限房价、竞地价”做法的基础上，探索综合评标的出让方式，以抑制地价的不合理增长。 第五条：进一步严格土地出让合同管理，广州将严格执行34号文即19条的一些新规定，如竞买保证金提高到底价的20%，首期地价款不得低于50%、分期缴交最长不得超过1年、动竣工申报制度、单宗出让面积不得超过20公顷等，将严格执行。 第六条：预防和打击囤地、闲置行为。从今年3月1日起，广州市大幅提高了闲置土地的保有成本和责任风险，土地闲置但尚未构