戴德梁行某项目定位计划深化及营销思路下.pptVIP

项目地址：蜀山区潜山路黄山路 发展商：新华房地产有限公司 占地面积：4339.65平方米 总建筑面积：34147平方米 物业构成：33层，共608套 产权：70年 交付时间：2008年底 主力户型：33-44平方米;物业概况： 套内设置洗手间，提倡商住两用 市场情况： 目前合肥市场除办公产权物业外，有一部分70产权产品也推出商住两用物业； 项目发展的可行性分析： 在区域商务氛围不成熟的前期，吸引成长期的小型企业入驻； 利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、低总价吸引投资客、小型公司、个人创业者；;SOHO－九龙城市广场;SOHO－丰乐世纪公寓;SOHO-大唐国际商务公寓 ;老年公寓 物业概况： 针对老年客户，提供各项增值服务，满足特定消费需求； 市场情况： 目前合肥市场无此类产品供应；在长三角其他城市，类似区域内，老年公寓由于特殊的定位、针对性服务获得了良好的市场认可； 本项目发展可行性分析： 40年产权物业由于生活成本的增加可能会给老年消费者带来消费抗性；由于体量有限，未能形成规模效应；与项目整体定位存在一定背离，与少年宫等无法协同发展；;项目地址：江苏昆山花桥镇绿地大道555号 发展商：绿地集团 项目规模：绿地21城占地13平方米公里， 包括尊老社区、国际社区、商务社区及度假社区四个主题社区 ;产品类型：SOHO（毛坯） 潜在客户：依托周边已入驻大型企业集团的创业型中小企业以及部分投资客； 产品亮点：区域内同类产品在目前规划中较为稀缺、宜商宜住；; 存在的问题 户型单一，缺乏个性化； 部分单元采光不足，而强调居住功能的客户对其要求相对较高；; 存在的问题 2幢，体量约4万平方米，老年公寓的相关配套无法形成规模效应； 与项目 “未来”城的整体定位存在一定背离； 预计单套面积不低于70平方米，房型偏大，总价高； 区域生活配套有待改善，对目标客户的吸引力不足；;错层空间，户型面积较大；;针对经济积累薄弱的年轻人、对区域发展及项目整体具有认同感、投资信心的投资者;增值配套服务，增强入驻客户的专属感;写字楼定位研究;1.豪宅 产品诉求：体现奢华的生活品质 目标客群：金字塔顶端的消费客群，体现身份、地位 典型项目：上海汤臣一品、北京柏悦府;万科·金色名郡 ;华润幸福里;优势;建议： 建议在住宅小区内，特别是前期，不开发精装修产品，以降低市场风险;写字楼定位研究;【案例】——类似新区·发展分析;启动期;案例的相似点;位置：位于香港岛东鰂渔涌，临近维多利亚港， 交通：整个项目跨两个地铁站（鰂渔涌站和太古站），与中环CBD相距约15分钟地铁车程 开发商：太古地产集团 规模：占地35.5万平方米 项目构成：共分为三个发展项目 1）太古坊–9座写字楼及少量裙楼商业 2）太古城–共61座住宅大厦，只配置小量配套商业 3）太古城中心–共设有3座写字楼及大型购物商场;商务区;太古城、太古城中心、太古坊合共提供： 12698个住宅单位，单位面积由54.34平方米至114.92平方米 11座写字楼，约有612559.8平方米办公面积 约有133432.3平方米商业面积 约有5834个停车位;案例的相似点;商业部分 缤纷新天地;开发目标： 项目成功启动，快速树立项目形象，快速回笼资金 上市规模： 约13.3万平米 - 住宅12.3万平方米 - 商业1.0万平方米 开盘计划： 2009年第三季度开盘 开盘说明： 约12.3万平方米住宅预售 商业作为销售中心;——项目开发时序（二期）;——项目开发时序（三期）;——项目开发时序（四期）;——项目开发时序（五期）;开发策略;项目开发时序表（讨论稿）;第三部分：整体营销思路;项目主题定位;项目市场占位;文化地产概述及分类;文化地产模式分析;可选的主题定位方向;市场访谈结论;项目主题的完善;主题概念描述;高速 滨湖时代广场 — 未来·城中央;——项目形象推广建议;——项目分案名（南地块）;——项目分案名（北地块）;项目主题定位;项目营销优劣式分析;体现生态与科技的融合，全新的生活方式和生活理念。在满足基本居住诉求的同时，提供各个年龄阶层的人以不同的精神价值内核。;营销总思路;年度营销重点;第一年营销主题及活动建议;第二年营销主题及活动建议;第三年营销主题及活动建议;第四年营销主题及活动建议;第五、六年营销主题及活动建议;【案例】 ——安利纽崔莱健康跑;【案例】 ——上海竹园商务区发展论坛;【案例】 ——头脑奥林匹克;项目主题定位;首期办公楼营销建议——客户积累策略;首期办公楼营销建议——灵活的营销策略;