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日本借地制度之立法演进及启示 　　摘要：日本通过借地权制度将物权体系的地上权和债权体系中的土地租赁权进行了一体概括，并由民法之特别法予以特殊保护，其强烈的实务精神更能适合多样化的土地需求。通过对借地权制度的历史梳理和比较研究，以期从中寻求对我国土地制度完善的启发 关键词：日本借地权；建筑物；存续期间；更新权；建设用地使用权 中图分类号：D923.42；D931.3；D951.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）05-0013-04 作者简介：孙?h（1992-），女，汉族，山东青岛人，中央民族大学，2014级法律硕士研究生，研究方向：民商法 土地权利分为土地物权和土地债权两大权利类型，物权方向主要包括所有权和用益物权，债权方向主要指土地租赁权，物权权利和债权权利在对抗力和存续期间方面都存在较大不同，日本的地上权和土地租赁权就分属这两大权利领域。而这种分立对峙的局面难以解决日本实务中的诸多问题，因此日本法律借《建筑物保护法》、《借地法》、《借地借家法》建立起一套借地权制度，以期通过该制度解决土地权利与建筑物所有权的关系设置问题 所谓的借地，就是土地利用的权源由不再使用土地的土地所有人向不拥有土地的土地需求人的暂时性移转。这种极具日本本土色彩的借地权制度，是日本立法者在民法典构建的以建筑物所有为目的之土地使用权体系失灵时而创设出的一项新型权利，它实现了土地物权和土地债权在一定程度上的统一，为土地使用权人提供了较为完备的保护。我们可以透过借地权制度，感受其中的实务精神，并从比较法的角度加以分析，从中寻求对我国土地制度完善的启发 一、日本借地制度之沿革 （一）《借地法》前史 日本明治维新打破了封建时代的身份等级体系，许多在维新后陷入穷困境地的武士阶层需要租赁他人土地来修建住宅，且随着城市向农村的扩张，德川幕府时代禁止买卖的武士与寺院土地也逐步被宅地化和贷地化。与此同时，这一时期地价持续上涨，与地价相对的地租收益率也很高，对于土地所有者而言，采用出租的方式持有土地比出卖能够获得更多的收益；而对借地人来说，由于社会剩余资金大都被引到产业振兴中去了，面向平民的金融贷款利息非常高，为购买土地而借款的利息负担比地租负担要重。因此这一时期借地关系开始活跃 明治三十一年（1898年），混合继受了法国民法和德国民法的明治民法正式施行，该法承认了物权与债权相分立的原则，并将土地权利领域的地上权划分到物权领域，将租赁权归入债权领域，希望通过此举能够适应社会中对土地利用的长期、短期不同需求。但现实却与立法者的期待背道而驰，依照明治民法的规定，土地租赁权未经出租人同意，不得转让或者将租赁土地转租，这项规定对于出租人来说是较为有利的，因此不论是长期利用还是短期利用，土地所有人均倾向于采用租赁的方式缔结借地关系。而由于当时处于贷方市场，借地人自然不能抗拒土地所有者的要求 虽然已有了民法上的地上权条文，但到明治三十三年（1900年）还是特意制定了《地上权法》，规定凡在《地上权法》颁行前结成的借地关系，推定借地人享有地上权。此法既开启了以特别法方式发展日本借地权制度的源头，又是立法者将明治民法中理念的再次确认①，以声明立法者认为对于土地的长期利用关系而言，借贷双方应当以地上权为制度框架结成借地关系 尽管如此，但是“地主竭力避开设定地上权，与立法者的目的背道而驰，产生了地上权反而极为罕见的结果②”。加之随着地价的高涨，出租人想方设法的增加土地租金。土地所有人利用“买卖破租赁”的法理，单方地将作为建筑物基地的土地出卖给第三人，借地人因其土地租赁权无法获得不动产登记而无法取得对抗力，所以无法对抗土地买受人③。此种买卖无疑对于借地人而言系属足以摧毁其建筑物之地震，故彼时称此种土地买卖为“地震买卖”④，也多有地主以伪装的买卖来威胁租赁人地租的上涨的现象，借地人深受其害。为了解决这个问题，明治四十二年（1909年）出台了《建筑物保护法》，该法全文仅两条，但内容却堪称道尽日本不动产法之精髓。法条规定：“以建筑物所有为目的之地上权或者土地租赁权，因地上权人或者土地租赁权人在标的土地中存有经过登记的建筑物，则该地上权或者土地租赁权得以该登记权对抗第三人”，即以建筑物之对抗力替代土地之对抗力，而建筑物的登记并不需要土地所有人的协助，这样就强化了对借地人的保护 （二）1921年《借地法》颁行 出于解决当时争论较多的借地权存续期间、借地期届满后的处理等问题，日本于大正十年（1921年）颁布了《借地法》。该法将土地租赁权强化到地上权的标准，将以建筑物所有为目的的地上权及租赁权统一定义为借地权。该法突破了原来的民法典体系为地上权和土地租赁权统一设置了建筑物所有领域的法定存续期间，且将原先民法典269条规定的土地