房地产业与房地产市计划场基础知识与基本概念之二.pptVIP

2005年2月 杨德慧 《房地产营销策划》PART I 基础知识与基本概念 房地产业与房地产市场 一、了解下列概念： 房地产 房产 地产 建筑物 构筑物 房地产业 产权 使用权 部分产权 土地一级市场（二级市场、三级市场） 房地产一级市场 （二级市场、三级市场） 房地产开发一级城市（二级城市、三级城市） 敌逆产 文革产 军产 拨用产 宗教产 土地使用年限（居住用地、文教卫生用地、商业旅游用地和综合用地） 住房货币化分配 “121”号文件 国六条 二、相关概念的说明 房地产：房产与地产的总称，包括三种物质上的形态，即单纯的房屋、单纯的土地与土地和房屋的综合体。房地产是由土地、地上附着物与其他不可分离的物质和相关的权利构成的财产的总称。 上海财经大学的邓永成定义为“土地、对土地及土地上的改进。” 七个种类：农田、森林、住宅、商业经营、工业生产、旅游、开发基地 房地产业：从事房地产开发、经营、管理、服务的所有企业、组织和个人。包括土地开发、房屋建设、房屋维修与管理、土地使用（所有劝）的有偿转让与出让、房屋所有权（使用权）的买卖、租赁、抵押、和房地产中介咨询与销售、以及相应的管理和服务。 土地开发与再开发 房屋开发与建设 地产经营 房地产经营 房地产中介 物业管理服务 房地产金融 房地产产品的特点： 位置的固定性——不可移动性 短期难以变现 长期性与永久性 天然差别性 有限供应性——保值增值性 易受影响性——经济、政治、文化 双重身份——生产资料与消费资料 难以复制——艺术性与感受价值性 可调适性——使用功能与价值可变 大宗交易——一次性交易与复杂交易 房地产市场的特点： 1、不完全竞争的市场 交易主体数量有限、信息不对称、交易过程复杂、产品可替代性差、产品不可移动、购买频率低、进入障碍与退出障碍高、政府干预多、价格变动难以把握。 2、区域性市场 产地销地合一、没有外来产品 3、专业化市场 交易过程和环节多，交易过程复杂、专业知识要求高 4、政策市场 对国家经济政治影响重大，政府干预频繁 5、供求相对稳定的市场 需求弹性大，供应有限而相对稳定 房地产营销的特点： “营销的目的就是要使推销成为多余。”——Peter Drucker 1、改良产品的营销； 2、无实物流通、无进出口的营销； 3、大规模投资品的营销； 4、有代理无经销的营销； 5、单个项目的营销； 6、系统的全过程的营销。 我国房地产市场营销的发展 1、房地产业的发展背景 第一阶段 （1978-1989年 ）住宅开始成为商品，逐步向社会化、产业化方向发展。86年，房改试点，81年尝试土地有偿转让，88年“宪法修正案”规定“土地使用权可以依照法律的规定进行转让。” 第二阶段（1990-）住房制度改革进程加快，住宅产业迅速发展。90年全国开始全面推行住房公积金制度，92年国家开放房地产价格，发放开发贷款；98年国家停止福利分房，2001年7月实行土地出让公开拍卖制度。 2、房地产营销的历史进程 第一阶段（1978-91）孕育酝酿阶段 ——卖方市场 集团购买 第二阶段（1992-95）起步阶段——无序发展与治理整顿，广州“卖楼花”的理念，顺德碧桂园进行营销策划，东晖花园客户开价，天极盛宅花园开展公积金贷款与按揭贷款，怡景大厦推出“双按揭”营销，等。 第三阶段（1996-98）迅速成长阶段——开发企业成立营销部、专业营销公司和物业公司诞生、“概念地产”出现，地产营销的新手法不断出现。 第四阶段（1999- ）走向成熟阶段——“奥林皮克花园”成功，“新住宅运动”、 “泛地产理论”、“客户关