房地产开发企业税收计划剖析及纳税筹划技巧.ppt

喻景忠 Email： yjzh_2002@163.com;房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧 ;一、房地产开发企业的主要税种及税率 ;㈠ 主要税种及税率简表;土地增值税税率表 ;㈡ 营业税及附加税1/7;营业税的征税范围2/7;㈡ 营业税及附加税3/7;房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7;㈡ 营业税及附加税5/7;营业税及附加税应用举例1 6/7;应用举例1参考答案7/7;㈢ 印花税1/2;㈢ 印花税2/2;㈣ 契税;2．契税的征税范围;3．契税的计征依据及计算方法;契税计算的应用举例2;㈤ 土地增值税;㈤ 土地增值税;㈤ 土地增值税;㈤ 土地增值税;㈤ 土地增值税;㈤ 土地增值税;土地增值税计算方法举例3 ;土地增值税计算方法举例3 参考答案;㈥ 企业所得税;㈥ 企业所得税;㈦ 房产税;㈦ 房产税;㈦ 房产税;房产税应用举例4;房产税应用举例4参考答案;二、相关行业的税种及税率;㈠ 建筑施工业;㈠ 建筑施工业;建筑施工业计税应用举例5;建筑施工业计税应用举例5参考答案;建筑施工业计税应用举例6;建筑施工业计税应用举例6参考答案;㈡ 装饰装潢业;㈡ 装饰装潢业;三、房地产业营业税的纳税筹划思路;（一）基本原则;（二）减少流转环节;运用举例7;运用举例7参考答案：1/2;运用举例7参考答案：2/2;（2）以房屋出典的方式融资;运用举例8续：;（3）协议以房抵债的错误行为;3．减少公司间房屋流转的环节，同时又要满足联合开发或协议抵债等经营要求，最简单的处理方法只有两种;运用举例9 ;运用举例9参考答案 ;（三）改变收入性质; 2．收入分割法;运用举例10：;运用举例10参考答案1/2： ;运用举例10参考答案2/2： ;3．整体转化法 ;（4）税收差异 ;运用举例11： ;运用举例11参考答案1/3：;运用举例11参考答案2/3：;运用举例11参考答案3/3：;四、以租代售等模式下房产税的规避模式 ;（一）房产税涉及的主要问题;2．未来的矛盾突出;（二）企业对房产税应采取的对策 ;运用举例12： ;（2）企业容易多交房产税的原因②做好事也交税 ;2．对于投资用房，应注意投资的性质及税法的认定 （1）公司的房屋对外投资，房屋产权已转移的由接管投资方交税。 （2）名义对外投资，实际未办理产权转移手续的，视同房屋出租，按租金收入的12%交纳房产??，同时交纳营业税等。 （3）对外投资，办理了产权转移手续的，但明确约定每年固定回报水平，也视同房屋出租，按租金收入交营业税、房产税等。 3．房屋对外出租，应分清楚收入的性质，同时，会计开票入账手续要正确。 ;典型案例： ;典型案例参考答案： ;五、土地增值税的纳税筹划 ;（一）土地增值税的计算规律 ;2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（1）;2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（2）;2．计算增值税时，允许扣除项目的内容（3~5）;3．税收优惠;（二）土地增值税清算的要求 ;3．土地增值税清算的条件;3．土地增值税清算的条件;4．配套费用支出的处理 ;5．共同费用的处理;（三）土地增值税的技术性税收筹划方法 ;（四）微利项目的土地增值税筹划方法 ;（五）利用多种合作方式完成纳税筹划 ;