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关于新城物业公司管理建议书 一、收入方面 （一）收入明细划分 收入按性质分：物业管理费收入、停车费收入和绿化等零星工程收入应为公司主营业务收入，其余为手续费收入等其他业务收入。 收入还应该按区域划分：鹤平、金鹤等地理区域。 收入最好的情况是按产品类型服务分：住宅、商铺或写字楼等。 物业公司的收入科目明细应该按上述要求尽量划分，但新城物业公司的收入科目明细划分有些混乱，让人有点摸不着头脑。而且发票收入统计明细账和收入汇总表上统计开票收入存在不一致现象，会令人觉得缺乏专业操守。同时，人为划分开票收入、不开票收入或当月不开下月才开票收入等做法会让外界觉得公司在操纵收入。 无论是业务部提供的收入台帐或是财务部核算方式，都应该是“外部形象良好”和“易于表达的”。 （二）收入完整性方面 从原始凭证细节方面，财务仅依靠业务部门提供的发票明细表和收入汇总表入账不合适。上述所有的收入并无足够详细的数据提供给财务部，即便能在目前系统里获得此详实数据，那每个小区物业收费单价和物业数量是怎么核定的也无法获得足够的支撑。例如，物业服务收费价格是否合适，有无经过集团审批或物价局报备？物业服务小区的面积是否经过核准，有无相关文件资料佐证？这些都值得考虑。从会计师事务所审计角度，报表没有风险，因有银行存款现金等支持，收入的真实性不用质疑，但收入完整性方面，例如：是否存在因业主原因，没有收上的物业费？是否存在业务员的原因，私设“小金库”，临时停车费不入账或少入账情形？这些漏洞很值得我们在管理方面重视。再者，站在税务稽查角度，同样蕴藏着高风险。例如，若收入完整性存在内部控制的缺失，那所谓的“代收代缴或上缴集团”的水电费、管理费或租金等，很有可能作为价外费用或收入来补税。 二、成本方面 新城公司月度成本明细科目“水电费”出现负数的情形，报表的列报出现问题。 主要原因是物业公司代收某些水电费收入，是直接冲减当期“营业成本”，而不是作为“其他应付款”列示，并以公司名义缴纳的水电费，增计当期“营业成本”。但因该水电费发票滞后问题，仅作为“预付款项”没有进入成本，因而，出现了“营业成本”负数情形。况且，代收水电费因包含手续费的金额要高于公司自己缴纳的水电费。故当期成本明细中“水电费”出现负数是很有可能的。 “代收费”冲减营业成本，实质上的“以收抵支”，在税务上是存在风险。若采取“其他应付款”科目来过度，但需要业务部提供详细的代收款的数据，并针对该笔代收款做账务处理，实际操作起来会很繁琐。如果代收款仍然冲减“营业成本”，期末差额部分，年度转入“其他业务收入”，并按服务业缴纳营业税，则一切变得简单易行。 三、总结和建议 从账务审核的过程中可以发现很多问题，我们应进一步加强和完善公司的内部管理流程。 （一）财务角度 业务部门应提供的收入台帐应该包含单价和数量的明细账和总账，以及按类别划分收入台帐和代收款项的明细账。同样，上述单价和数量均要有严格的审批支撑或现场核准，月度变化均可以跟踪。 业务部门应积极提供并建立所有的业务成本台帐，并时刻跟踪成本支出的合理性。 当务之急，建议集团重新设立的物业服务公司成本和收入的科目明细模板。以便利于核算、预算和结算。现在财务核算使用“生产成本”科目很不合适。 （二）业务角度 为了有效有序的支撑财务数据，减轻公司账务风险，加强流程管理。在管理方面建议做到如下方面： 建立一个按区域划分的统一物业收款系统，尽量避免现金或支票入账。 建立一个类似于临时停车位的刷卡系统，按月出具临时停车时间间隔和收费标准，并自动报出收入总额并与岗亭人员现金收款金额互相核对，防止手工撕发票那种人为入账漏洞。 建立一个完整的物业合同归口管理责任部门，涵盖对法人及个人的合同管理。并认真梳理上述合同风险。 加强收入方面的发票管理。若常存在票据跨期开具，在增值税模式下，后果会很严重。建议都及时开票。 根据上述物业收入和成本详细数据，建立监测系统，分析各区域各类型服务月度收入变化，形成绩效考核机制。