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2011/01/23 房地产标杆企业研究 恒隆：“零负债”的商业地产商 摘要 恒隆地产，前身为淘大置业，是一家在香港交易所上市的地 产公司，母公司恒隆集团是香港最具资历的上市公司之一， 成立于1960 年，在物业发展市场拥有五十余年经验。 恒隆地产是一家真正多元化的物业发展公司，主要业务是投 资物业以供收租，发展物业以供出售，以及停车场管理与物 业管理。 2009-2010 财年，恒隆地产投资物业实现租金收入港币45.46 亿元，同比上升 9.2% ，其中香港物业租金收入港币 26.15 亿元，同比上升5.7% ，内地物业租金收入港币19.31 亿元， 同比上升14.4%。 2009-2010 财年，恒隆地产开发物业实现销售收入港币75.11 亿元，同比上升68181.8%。 恒隆地产在香港已经十年没有拿地，其业务重心已经转移到 内地投资物业。截至2010 年年底，恒隆地产在内地6 个城 市拥有9 个项目，其中已建成并营业的包括上海恒隆广场、 港汇广场和沈阳皇城恒隆广场。 “专注于以商场为中心的高品质综合物业”是恒隆地产的商 业策略。恒隆地产在内地仅开发商业物业，并且全部持有， 只租不卖，形式上越来越像一只商业“招租股”。 2005 年，恒隆计划在内地投资400 亿港元兴建 18 个项目， 显然计划过于乐观。但恒隆预计，当手中项目开发完毕，将 大举借贷进行第三期扩张。 恒隆地产是少有的在相当长一段时间保持“零负债”的开发 商——时刻保持手中的现金大于银行借贷。也许是经历了发 展早期的惨痛教训，使得恒隆在财务策略上显得相当保守。 2011 年，恒隆在内地会有两个新项目建成并开业，分别是 沈阳市府恒隆广场和济南恒隆广场，预计未来5 年，恒隆手 中的发展中项目将“遍地开花”。 房地产标杆企业研究 目 录 一、恒隆地产的概况及发展沿革 1  1、恒隆地产素描 1  2 、恒隆地产的历史沿革 2  专题：百年淘大 3  二、恒隆地产在香港 4  1、90 年代以前：以地铁上盖住宅项目为主 4  2 、90 年代初：出租物业的顺周期扩张和大规模融资 4  3、1997 年：高峰期抛售 5  4 、1997 年~1999 年：蛰伏重整出租业务 5  5、1999 年至今：反周期拿地，套利住宅物业 6  三、恒隆地产在内地 8  1、恒隆地产的内地发展路径 8  专题：陈启宗的“零负债” 10  2 、恒隆的内地土地策略 10  3、恒隆内地项目的商业模式 12  专题：路易威登的上海故事 15  4 、恒隆地产内地项目的经营情况 18  四、恒隆地产的资本策略 25  五、恒隆地产的管理与企业文化 30  1、恒隆地产的管理构架 30  2 、核心管理层 30  陈氏语录 30  3、恒隆地产的企业文化 33  4 、恒隆地产的人才培养 33  5、恒隆地产的社会投资与社会活动 34  六、恒隆地产内地发展中项目 35  房地产标杆企业研究 图表目录 图表 1 ：恒隆地产发展历程 3  图表 2 ：恒隆地产 1990-2007 年投资及收入变化 6  图表 3 ：恒隆地产 1997 年~2010 年开发物业资产价值 7  图表 4 ：恒隆地产2002 年~2010 年物业销售收入 8  图表 5 ：恒隆地产租金收入变化 14  图表 6 ：恒隆地产内地租金增长情况 18  图表 7 ：恒隆地产2010 年