新景祥2011年2月合芳苹房地产市场月报.pdfVIP

热 点 资 讯 市场化与行政化联手推动房地产市场健康化 中国政治生活中最重要的“两会”在北京开得轰轰烈烈，其中财政部部长谢旭人接受采访表 示，目前推广房产税至全国范围内的条件还不成熟，要等到试点取得经验以后。这段期间 仍需要积累经验，目前仍有大量工作要做。 我们承认，中国的房地产并不是健康的市场，而是行政一统天下的市场。今年出台的房地 产调控手段中，最见效的手段，一是限贷二是限购。限贷降低了金融杠杆，目前开发贷基 本处于无米下炊的阶段，开发商对于成本高达 15%到 20%的房地产信托都趋之若鹜。目前 的情况延续下去，即便现金流再好、周转率再高的公司，到下半年资金也将难以为继，他 们不得不通过合资、项目合作等方式寻求生存机会。 限购一刀切抑制了房地产价格的上涨幅度。限购使异地购房大幅减少，中国最活跃的房地 产投资群体集体进入冬眠期，产生了立竿见影的效果，在某个一线城市限购令之后别墅豪 宅购买者降到零，市中心的知名豪宅经过资格筛选之后，从去年收缴定金时的 500 个购买 者下降到 50 个，而另一个一线城市超过千万的别墅仅售出七套。 行政手段是最肃杀的工具，可以让市场瞬间凝结。可见，房地产价格不是能不能降的问题， 而是敢不敢降的问题。很显然，中国房地产市场核心作用仍未消失。作为中央与地方分税 制改革不公平的中间过度产品，土地财政起到了越来越重要的作用。另一方面，房地产曾 经作为中国拉动内需、回笼货币最重要的手段，2009 年楼市成交额就占两成以上 GDP， 降低房地产交易量，中国内需数据不会因此上升，反而会下降。 房地产调控，降低泡沫是房地产恢复健康的第一步，先退烧再治本，顺理成章。且必然经 历数轮反复，最终才会达到各利益阶层的妥协，才会让房地产与实体经济恢复正常。希望 目前的调控是从伪市场回归真市场的过程，在房地产退烧之后，限贷与限购等充斥行政与 计划色彩的手段能退市调控，转而以税收、货币等政策调控房地产市场。但这是缓慢的过 程，也许需要十年以上的时间。这并非悲观，而是中国转型的艰难、社会结构难以改变所 导致的必然后果。在冷静探讨的基础上达成共识，分析行政手段的作用、找出行政手段的 替代物、为真正的市场化奠定基础才是重中之重。 11 年 2 月 第 1 页，共 45 页 热 点 资 讯 第一篇 热点资讯 一、房地产政策及影响 兔年刚开局市场就风云突起，加息、物业税、新国八条接踵而至，银根进一步收紧，限购 令再度升级，喧嚣已久的物业税也终于尘埃落地，似乎加重了楼市窒息因传统春节假 日的来临，市场似乎平静了许多，各方似乎已经偃旗息鼓将要步入“冬眠”，但大连迟迟未能 落地的 “限购令”，犹如一把悬在头顶上的利剑，让人始终惶恐、心惊，市场在平静中实际 已经暗潮涌动 政策加码，不达目的不罢休 虽然期间几轮“严厉的房地产调控”使房价快速上涨的势头得到了遏制，但从 9 月份开始， 70 个大中城市房价依然连续 4 个月环比上涨，各地土地转让金收入更是节节攀高，大连也 步北京、上海之后昂首进入“千亿俱乐部”,主城区房价也是昂首挺胸全面迈入“万元”时代,国 家对房地产的调控几近无力。就在市场一度认为高房价难被撼动、调控恐成“空调”之时， 2011 年 1 月 26 日出炉的“新国八条”，拉开了新一轮楼市调控的序幕，紧接着房产税试点 方案、加息等数枚重磅炸弹连番空投楼市，这不仅意味着 2011 年楼市仍将继续沿着 2010 年的“调控轨迹”前行，而且措施会更加严厉，力度更加空前。无论是从信贷、限购、税收、 保障、执行落实、首提房价控制目标等方面，都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼 市调控不达目的不罢休的决心。 政府抑制房价过快上涨的决心不变 从 2010 年 4 月份第一轮调控，到 9 月底第二轮调控，连续两轮调控虽然抑制了房价的过 快上涨，但是部分区域的价格依然保持上涨。面对居高不下的房价，政府通过多方表态和 举措传达出对房地产继续调控的坚强决心，因而 2011 年春节前后不过 1 个月的时间里，“新 国八条”、房产税试点方案以及央行加息纷至沓来。从“新国八条”再次来袭，到房产税试点 方案敲定，再到存款准备金率和存贷款利率“两率”齐发，无论是政策出台的密集程度，还 是严厉程度都超出了市场预期，可以看出在通胀预期下，政府担心房价继续上行，因而针 对