武汉吉祥谷房地产项计划目营销执行报告.pptVIP

前言 根据本项目目前的销售状况结合目前区域市场状况找出项目问题的关键所在； 根据我们对项目的认识以及对项目产品的细分，对各项产品提出了各自的营销思路轮廓； 按照不同细分产品制定出与之相对应的推案节奏。 武汉宏观市场趋势 政策资讯摘要 2005年8月，武汉推新规：武汉市商品房预（销）售合同必须实行网上签约和登记备案。 2005年12月，建委、发改委等8家单位联合发布：2006年1月1日起，武汉城区内新建住宅和公共建筑，将不得再开耗能大的“落地窗”、“外飘窗”，且必须达到50%节能要求。 2006年3月，武汉市确立了“十一·五”建筑节能和墙材改革发展规划中确立：2006年的目标任务为城区新建建筑要百分之百地执行节能50%的标准。 2006年5月，国税发【2006】74号文：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。 2006年7月，建住房[2006]165号文： 2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。 2006年8月，中国人民银行决定 ：自8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款、期贷款基准利率均上调0.27个百分点。 从政策资讯看房地产发展趋势 三主流两压制 竞争环境认知 后湖板块整体概况 后湖板块在售及预售楼盘一览表（06年10月） 后湖板块整体概况 后湖板块楼市指标一览表（06年10月） 后湖区域市场去化分析 后湖在售楼盘去化一览表（06年10月） 后湖区域市场新增供应量 后湖新增供应量一览表（06年10月） 后湖区域户型结构分析 后湖区域消费客群分析 根据我们之前对项目所属区域市场调查，客户主要来自黄浦大道和解放大道、发展大道沿线的邻近区域客户，部分代表楼盘成交客群如下： 后湖部分竞争项目营销诉求 竞争环境认知 体量大，竞争严峻——单区域楼盘来看，在售未售楼盘余量达到120万方，供应量异常庞大，竞争将十分激烈； 多层售价高于小高、高层售价，源于产品抗性——竞争楼盘多以小高层、普通多层为主，高层较少，但即使普通多层单价高出小高、高层近300元/平米价格，去化速度依然较快，小高、高层在该区域抗性较大； 潜在报价低于在售报价，多方因素导致——潜在竞争项目对外报价低于已售项目售价，除了与建筑形态（原多层为主，现小高、高层为主）抗性相关之外，也与新开楼盘势单力薄认知度低、区域大环境让购房者望而却步、政策环境（后湖原为房产投资者亲睐之地）等有关； 户型面积结构符合大众需求，总价为第一考量——竞争楼盘135平米以下的三房、两房比例高达90％，这也是区域需求最大的面积户型；尽管146平米以上的四房仅9％，但去化仍不尽人意。两房、三房产品保持在30—40万之间的面积最受欢迎，超出这一范围则承受不了，这一市场消化情况十分值得本案借鉴。 诉求主题生活化，记忆度不高——因产品特色不够独特，区域竞争楼盘大多以生活方式为主要诉求，本案独特的产品特性在这方面有望突破，记忆度高、执行彻底的营销主题才能有效树立楼盘形象。 优势（S）：1.户型以实用的两房、三房为主，结构紧凑实用；2.采用系统节能材料的节能型社区； 3.独立的商业群楼为住户提供娱乐休闲场所；4.项目地理 特殊，客户来源区域延伸性强。 细分产品营销思路 整合执行模拟部分 整体运作解决方案第二阶段/（小户型） 小户型住宅优势梳理： 1、面积小、总价低 2、结构新颖 3、使用率高 4、挑高4.2米 5、日照采光好 6、噪音小 小户型产品形象： 改变居住理念的投资型物业 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总体推广策略： 重新整合小户型卖点，采用非常规的营销模式，利用多种销售通路扩大销售客户群体； 关键词 投资性、空间感、实用度 诉求思路： 1、投资线：后湖未来的发展速度越来越快，通过媒体热炒片区投资价值，激发客户对片区投资的期望值。同时打出项目“片区最佳投资小户型”口号，吸引客户眼球。 2、产品线：“平方变立方”，本项目小户型产品中最大的特点是建筑面积小，实际使用面积高，超过100％。 整体运作解决方案第二阶段/（小户型） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 整体运