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街区制小区物业管理创新探究 　　[提要] 街区制新政落地后，物业公司将会如雨后春笋般以全新的姿态和强劲的活力展现在每位居民面前，潜心打造高精尖的服务质量。政府将会重拾社区基础设施、社区安全等方面的规划和管理，加大科技投入力度，将社区规划纳入城市整体规划之中，更合理有效地配置资源，物业相关法律法规将会更加健全，居民真正享受到安居的幸福感 关键词：街区制；物业管理；封闭式；服务 中图分类号：F27 文献标识码：A 收录日期：2017年2月16日 “十三五”开局之年，国家出台在全国逐步实行街区制这一政策，势必给本来破烂不堪的居住物业相关产业链雪上加霜，给未来城市居民的生活格局带来全新的模式变革。同时我们也要看到，在政策提出前居住物业管理模式和机制不健全、矛盾日益突出的现实状况下，新政的问世未必不是居住物业相关行业的变革升级、提升服务水平、理顺关系的一剂良方。既然是逐步推行街区制，就不能一蹴而就，要着眼大局、因地因时而变，要尊重历史风俗，更要尊重法律，依法贯彻实施、逐步展开。本文根据我国居住物业管理面临多重压力和创新瓶颈等现实状况，理性分析和借鉴欧美国家实行街区制的成熟经验，进行针对性地探索一些符合自身物业管理发展的突破点 一、街区制小区的提出 街区制是城市布局的一种形式，主要特点就是城市居民住宅建在路边，小区不建围墙，高墙林立的现象消失，小区道路与城市交通体系形成一体。而与之形成鲜明对比的封闭式小区则是通过人为的用围墙等设施将住宅区隔离出来，小区内部与外界设有一个或多个进出口，让路过于此的“外人”有一种不受欢迎的感觉，从而形成了相对闭塞的空间。长期实行的封闭式小区随着我国经济社会的发展，小区的居住物业管理发展也是愈发步履维艰，日积月累的矛盾日趋激化，物业行业管理模式和机制的创新变革迫在眉睫。我国逐步推广街区制虽然不能操之过急，但这一政策的提出却是顺势而为，是大势所趋，更是物业相关行业变革升级的及时雨 二、封闭式小区物业管理的成功经验及其面临的困境 （一）封闭式小区居住物业管理的成功经验 1、社区物业管理的责任主体明确。在封闭式小区的居住模式下，社区物业管理的模式比较单一清晰，物业管理的责任主体明确具体，物业管理公司往往是“管家式”服务，一家公司包揽一个社区所有物业事务，业主委员会及居委会对物业公司具有监督的权利 2、社区物业管理的责任认定清晰，不易出现事件推诿扯皮。由于在封闭式社区环境下，物业公司单一化以及包揽式服务模式，也就决定了社区内出现的任何状况、问题以及居民所享用的社区服务需求，无一例外的第一责任人是物业公司，物业公司的责任难脱其究，不易出现多个服务公司责任的交叉以及办事追责出现互相推诿扯皮的现象 3、封闭式社区，居住环境相对安全。在长期封闭的社区生存环境下，特别是一些成熟的住宅小区，物业保安的投入力度之大，内部摄像采集面积之广，小区进出口盘查力度之严，给业主的居住带来了安全感，当然这种安全感是相?Χ?言的，唯有在城市规划建设中，对警力、警用设施的不断健全完善，人民生活水平的不断提高，精神文明建设层次的不断提升，才会给居民带来绝对的安全感 4、封闭式环境下，社区内噪音污染相对较小。封闭式小区，重点在于封闭，由于大部分小区进出口设有门禁，就造成外部车辆很难进入小区内部，进出小区的也是有数的小区居住的业主车辆，更健全一点的社区会实行人车分流，车辆全部驶入地下，这样一来就不会给小区带来车辆的噪音污染。由于商业只处于临街的住宅楼底商，外部人员从客观和主观层面都不轻易进入这样一个“禁区”，所以对小区内部的噪声影响少之又少 5、同一社区同一物业，处理问题易于集中统一处理。前边提到，在我国长期相对封闭式的小区环境下，基本是一个小区一个物业公司，物业公司包揽社区内的所有事物和服务，在这种环境下，社区的一切事物和状况的出现，都会或多或少通过物业公司来解决，相应的物业公司对小区出现的状况可以集中起来统一处理解决，做到省时省力 6、在社区物业管理中，居民和政府需要对接的物业公司简单唯一。每个封闭式的社区大多采用雇佣一个物业服务公司进行社区维护管理，这也决定了小区业主办事只需对接一个物业公司，政府对本小区的规划管理也会大多通过一个物业公司作为媒介进行把控调节。居民和政府需要对接的物业公司简单唯一，办事效率会有很大提升，业主无需跑前跑后追在几个物业公司后边去处理物业问题 （二）封闭式小区居住物业管理所面临的困境 1、同一社区同一物业，物业社区垄断化易造成物业公司竞争意识不强。在长期封闭式的环境中，一个社区被一个物业公司所包揽的情况比比皆是，在自己的“一亩三分地”根本就无竞争可寻，也就不可避免地会出现“倚老卖老”、“死猪不怕开水汤”的物业服务公司，可以想象，一个社区在这样的物