福建武夷山海洋公园计划商业策划报告下.ppt

商业市场售价现状：大红袍商业街与武夷印象一层街铺单价在1.5-2万元之间，二层售价仅为4000-6000元； 现状分析：造成这种现象的原因是二层作为一层铺位的附属品，不能独立经营，不能独立销售缺乏商业价值。 价值改进思路：引入“双首层”概念，是二层商铺可以独立经营，具备独立销售的能力。;市场情况： 目前武夷山仅有文公苑商场实行销售返租。年回报仅4%； 度假区商业基本是采取直接发售的方式，缺乏整体招商及后期管理，部分项目商业运营情况不理想； 项目分析：通过海洋公园带来的庞大游客消费群体，是项目得天独厚的资源，项目完全具备独立招商、运营的能力； 其他要求：为了项目的整体形象，势必在商业档次及形象上有一定要求，如果交由小业主自行招商，很难达到项目整体要求。 价值改进思路：项目初期由我方实行统一招商管理，通过一定方式回报给客户。既可以保障项目整体形象，又能提高市场信心。;2.4销售策略;2.4销售策略;2.4销售策略;2.4销售策略;项目本体条件分析与目标解读 项目商业定位 案例借鉴 商业价值梳理 经营管理 ;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;2.5商业管理团队;返租模式： 将向经营户收取的租金以合同约定的回报率返还给业主； 管理方职责： 为投资者或租赁经营户提供的品牌厂商引进、选择和对接服务； 代表商场与品牌厂商进行谈判，争取最优的营销方式和经销条件； 代表商业街和组织经营者参加各类大型展销会、订货会。 政府沟通： 建立与政府各部门的良好关系，争取各部门的配合支持与租费优惠，实行统一交税，使经营者集中精力搞经营，降低经营成本，减少后顾之忧。? 管理方义务： 履行一般商业管理公司涉及的各种义务。;自然标识： 区域标识 如：某区、某街、某座、某室等 功能区标识 如：吸烟区、卫生间、电梯、商务中心、阅览室、会客区等等 楼层标识 如：-1F、10F等 名牌标识 如：水牌、公司铭牌;导向标识： 各功能区位置快速定位 如：地图导览、往停车场等;寄送功能： 理由：本项目兼具购物与游玩功能，为方便顾客能在购物的同时充分享受游玩的乐趣，项目设立物流配送中心，方便顾客寄存、提取、邮寄商品，体现项目人性化关怀。 支持游客将购买的东西送到酒店； 支持将商品邮寄到外地亲人、朋友家中，或者公司。;通票： 凭票可参观公园内所有场馆； 凭票可在特定商家享有优惠； 凭票可参加公园内各项活动。 单票： 凭票可选择想参观的场馆； 满足一定消费条件可享受单票优惠；;项目发展基本思路与形象设计建议 项目商业规划思路与盈利模式分析 别墅发展思路与相关建议;原则一：产品品质追随景观品质的原则 产品品质不应过高于所在区域的景观品质； 原则二：产品特色追随景观特色的原则 产品的特色应与景区景观特色相乎应，在景区景观特色的基础上进行发挥； 原则三：产品休闲功能大于居住功能的原则 通常旅游地产远离城市中心，环境优美，是休闲养生的绝佳场所。因此其市场功能一定是以休闲为主； 原则四：景观与产品的特色加分原则 这一原则主要应用于项目定价。有特色的旅游地产项目能够提供同品质住宅产品无法提供的元素。;;以七大主题版块共同打造项目核心； 海洋文化主题休闲广场不仅仅是作为项目的附属场地，而是作为项目的一大特色版块来打造； 开放式个性化的文化广场，自然的链接项目各个场馆与商业项目，配以景观、文艺表演等多种文艺演出功能，是本项目区别于其他主题公园的重要标志。 ;极地馆： 极地馆是项目一期最大的场馆，项目人气最集中的地方，在场馆内或地下设置极地风格的互动项目或特色餐饮等商业项目，作为维持场馆整体风格的情况下获得的更高收益。;海洋馆： 在本场馆规划大型海洋SPA会所，既贴合场馆功能，又不占用商业面积，又可使项目增加住宿功能。;海兽馆： 该场馆主要功能为海洋生物表演场馆，是项目动物表演的主舞台； 借用正对海洋文化广场的优势，在场馆外设立大型LED屏幕，作为项目的广告宣传，内有海兽表演时可同步播放若干片段。;4D影院： 4D影院是项目海洋文化的影音媒介，主要分两个篇章： 海洋的科普宣传篇； 海洋冒险篇。;海洋文化广场：文化广场连接项目场馆和商业街，是项目人气最集中、展示性最好的场所； 充分发挥海洋广场的展示与联动功能，打造项目形象，汇聚项目人气，打造项目文化特征与文化表演的舞台。;;文化广场功能： 景观：通过广场独特景观的打造，体现项目的文化品位； 表演：项目主要室外演艺活动的场地，是打造项目特色的重要环节； 联动：商业与场馆的互通，双方促销活动、整体宣传的场所； 科普教育：申请为学校科普教育基地，节假日组织学校