2007年上海君莲项目结构营销策划方案.pptVIP

中央企划中心 2007年7月11日;目录：;城南主要板块分布及价格情况;第一梯队均属于市中心区域，发展都很成熟，成为整个城南的标杆，市场需求也非常旺盛。 第二梯队经过相当一段时间的发展，逐渐已经成为市场上追捧的区域，也是城市扩张过程的最受益的区域，市场需略大于供。 从供应量分布来看，主要集中在第三梯队，但市场需求量和客户认可度有一定的有限，出现供大于求，因此竞争激烈主要在第三梯队中。;上海城南置业客户类型及特征分析;2007年1至6月上海商品房成交分析;上海城南房地产市场分析小结;本项目;项目分类;2.3君莲四高基地S.W.O.T分析;上海楼市 市场特征;3.2项目定位;■“薪”生活——薪，代表工薪阶层，概括了本案的客户群属性。新生活的谐音，一语双关，工薪阶层在此会有新的生活。 ■开创薪生活时代——站在工薪阶层的角度，来表现居住和生活品质的全面升级。同时，本案也是在倡导一种新的自住置业理念，将引发一种适应时代、适合需求的购房大潮，是楼市的一个新时代的开始。 ■此主推广语涵盖面广，对客户面和生活方式、置业理念方面的都有寓意，便于延伸和深化。;第一层面：是指变“坐销”为“行销”，改“坐等客户上门”为“主动出击”，充分发挥业务员和已购房业主的积极性，全方位，多角度、多层次、低成本的推进项目销售。 第二层面：是指彻底颠覆销售人员在一个现场售楼处坐等客户上门的销售模式，整合普润及金丰易居的各种营销渠道，并结合各种活动，形成由“点”到“线”结成“面”的网络式复合行销。;整合的销售渠道资源;在颛桥设置接待点一个。;金丰易居中介门店＋巡回SP演出和派单;全方位SP表演活动＋派单活动;;客户分析;自身商业的利用——低租金、免租引入生活必须商业;开通大润发、易买得班车;教育——未来的希望;交通及出行方案——班车;班车实施方案;班车实施方案;宅间组团;景观主轴;中心广场;景观小品;景观细节;景观样板段;展示系统—销售中心;展示系统—展板、户外、样板墙;展示系统—模型;展示系统—样板房; 第五部分：项目价格策略;君莲基地价格制定;结论 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得 出本项目的参考定价： 以项目A为参考： 7304 x 0.916＝ 6691.92 以项目B为参考： 7273 x 0.908＝ 6610.43 以项目C为参考：7183 x 0.856＝ 6152.96 本案价格推算： 本案价格 = 以项目A为参考的定价×A权重+……+以项目D为参考的定价×D权重 =6691.92×0.3+6610.43×0.4+6152.96×0.3 ≈6497.64元/平方米;一期;分期开发的定价策略;本项目分期销售价格制定;我们何时“开局”？;开盘条件 1、现场售楼处（建议钢结构，施工快）和内部包装完毕 2、接待点布置完毕，看房班车落实 3、工地现场布置完毕 4、销售资料与宣传资料准备齐全 5、户外宣传到位（高炮与路牌） 6、新闻炒作与硬广稿已经持续宣传1个月左右 7、客户积累期一个月左右，且意向客户达到500组以上; ■虚实结合 避实就虚 ◇虚——薪阶层置业观念引导，推广主题以及楼盘形象 ◇实——规避产品缺乏生活配套等不利因素，强化高性价比、小户型、低总价、大社区所等利好因素 ◇既把楼盘的卖点如数家珍般诉之于客户，又树立起楼盘的薪生活时代开创者的形象;第一阶段主要营销推广手段;我们的传播渠道;薪生活/新主张 （引发薪阶层置业浪潮）;我们怎么有步骤的推广？;第一阶段：薪生活运动 置业观念引导期——全城“薪”潮澎湃！ ;;;轻轨“薪”干线，坐享“动车簇”生活！ 36万起，轻松开启轻轨幸福生活！ 月供1000多 开启生活“薪”干线;开盘日期：暂定2007年10月1日 主题：薪动全上海，畅享新生活！ ——莲花新城9月16日薪鲜绽放，全城动员！ 方式：开盘活动以大型的演唱会为载体，来迅速增加本案的知名度。操作方式如下： （1）建议请部分知名度一般的歌星参与演唱会； （2）在活动前期，以广告、派单形式散布开盘信息和活动信息 （3）购房即送门票，当日来现场的人有机会抽取门票等;阶段性主要推广主题与活动;2、连环抽奖，闪亮“薪”运星;3、中介门店竞赛与团购优惠捆绑;举办日期：视销售的时间节点而定 地点：工地现场 主题：薪生活的序幕，已徐徐拉开 目的：通过绿化景观段和大型广场的施工完毕，显示项目高端品质。进一步树立楼盘形象，坚定客户购买信心，进而全面促销销售 活动方式：参观样板段、广场SP表演活动＋趣味性游戏; 在销售时定期举办一些文体活动，可发行薪生活服务卡，该卡用于购买房子享受折扣和优惠，推介亲友购房可获积分，积分可换现金或礼品的功能，以最大限度的调动新老客户的推介