2006年杭州市天启滨结构江万家花城提案.ppt

天启开启;目 录;第一部分 市场解析;;中心区的日益拥挤，促使城市建设向四周发散，区域市场面临发展机遇； 城西的发展，三墩集镇改造的实施，使得项目所在区域成为一个开发的空白过渡区，受相关规划及资源整合要求，将形成城市区域商业副中心；;杭州城市西北片区的中心，处于几大房产开发板块的交界处； 具有商业、金融、文化娱乐、行政办公和居住功能的城市综合功能 区； 近郊城市建设改造的标志性区域；; 按照《杭州市城市总体规划（2001-2020）》，杭州从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。;相关规划2; 根据《杭州申花单元控制性详细规划》及《杭州庆隆地区控制性详细规划》，项目所处区域的规划目标是通过用地结构的调整，路网系统的完善，环境的改善，合理引导规划区域由边缘地区向城市型地区转化，逐步将其建设成设施完善、交通便捷、环境优美的居住片区和区级公共中心。;现状： 相关配套尚未形成，周边为工厂及民宅，城市商业副 中心还有待建设 未来发展： 城市西北综合功能区（行政、商务金融、文化、居住） ;;;量 供应放大，需求不足;整体市场-土地供应;整体市场——供需矛盾明显，风险放大;整体市场——价格上涨放缓;大板块 竞争恶化，艰难拓进;;板块市场-板块分布;板块市场——17大板块特征;板块交界处，认同障碍; 项目处于城西版块、文教区板块、三墩板块、城北板块这四个板块的交界地区，既可以享受文教区、城西的生活便利，又座拥三墩区域的相关规划。;区域市场-相临板块竞争压力巨大;;; 根据项目本身的地段及预估价格，我们可以发现相似板块主要分布在市区。;板块外竞争-参考项目1;板块外竞争-参考项目2;板块外竞争-参考项目3;板块外竞争-参考项目4;板块外竞争-参考项目5;板块外竞争-小结;区域内竞争-参考项目1;区域内竞争-参考项目2;区域内竞争-参考项目3;区域内竞争-参考项目4;区域竞争-参考项目;区域竞争-参考项目;竞争对策;竞争对策;2006-2008年市场展望;第二部分 项目定位;;城市发展催生新的都市区 ;立地分析;立地分析;如何对于滨江具有一定地缘性的品牌从东部延伸到西部？; ;项目所在板块未来发展前景良好，但项目目前的小环境缺乏高品质项目所需要的景观资源、配套资源、交通资源等。 相关条件的营造需要依靠自身解决。 因此在能力范围内营造景观和配套是本项目首要考虑的问题。;从资源分析来看，项目内部景观营造的重要性决定着项目居住品质的高低，结合目前的周边的环境，建议适当加强内部空间庭院的围合感。 注意均好性的营造。 在关键部位抽掉一个单元，让北部的住宅视线能够穿透，将景观价值最大化。;景观空间轴线不明确，没有系统逻辑的空间序列。结合后期的开发时序考虑，各个分期如何结合能否在此规划上实现？需要综合考虑。 景观主题需要结合规划主题综合考虑。 规划思路上看，内部景观的设置考虑到了均好性。但组团的划分不是很清晰，同时最北面组团的景观资源相对缺乏。;地块西南角的一组楼体体量颇大，处在两条道路交叉的位置。在风水上楼体与道路相冲。而且西南向在风水上也是劣势，容易在销售上引起负面联想。 东南面沿规划道路将是项目的主要展示面，但形体相对较碎，气势不够完整。;为了考虑日照等因素，规划的整体天际线是北高南低，比较平缓，没有大的起伏。 建议在楼层高度的控制上适当调节，做到错落有致。;小高层的形式在一定形式上限制了造型的变化。但在顶层的处理手法还可以变化的更丰富一些。;参考图例：; ;解读一般消费心理 客源分析 本案客群定位;解读一般消费心理-购房目的;解读一般消费心理-购买的户型及面积比;解读一般消费心理-区域选择性;解读一般消费心理-价格选择性;　目前区域已有项目客源;;来源方向; ; ; ; ;? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ; ;展示自然纯粹的贵族园艺 ;展示自然纯粹的贵族园艺 ; ; ;会所双功能: 休闲会所 ＋商务会所;区域级广场商业点——沿L型商业街布置点式高尚餐饮酒吧; ;第三部分 营销推广思路;;大盘概念的从生活到休闲到文化等全方位的配套规划，无疑已不能