超优产业园区定位报告!20071222_长沙中信新城二号地块定位及物业发展建议.ppt

长沙中信新城二号地块定位及物业发展建议 中信新城：以休闲商业、生态办公为核心的大型都市综合体新城 从2000年起，长沙市写字楼开始追求经济学上所说的“积聚效应”，逐步向市中心靠近，时至今日形成了长沙中央商务区。 CBD范围目前划分为西面黄兴路、南面劳动路、东面车站路、北面八一路围合的区域。 随着省政府、天心区政府的南迁，以省政府为中心的湘府路和芙蓉南路沿线出现了较多的写字楼项目。 本地块位于省府南侧片区，为非传统办公区域，未来与省府办公区成为竞争关系 项目本体分析 经历了区域价值重新定义、以及高科技与房地产的结合模式，数码港的发展突破了其自身价值 增值步骤一：赋予概念——钢线湾转变为香港“硅谷” ——数码港，概念效应唤起了信心，带来了积聚的人气 增值步骤二：角色转换——从数码港开始，到贝沙湾延续，数码港经过功能转换，实现了巨大的经济价值 最终达到政府与开发商的双赢：政府实现了筹划数码港项目最初的设想；电盈成为了最大赢家 海尔集团在青岛共设立有五大园区，拥有完整家电产业链 海尔集团工业旅游展示了家电产业的生产工艺为特定型工业旅游项目 海尔工业旅游的主要产品类型由简单的公益参观发展到旅游,参观,培训等多种类型 海尔工业旅游给政府和企业带来的收益 区位：位于北京丰台，是北京重要的陆路码头 总占地面积：65公顷 总建筑面积：130万平方米 绿化比率：占总面积约50%； 总投资额：约45亿人民币； 其他配套：健身中心、国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政； 超市；餐饮；娱乐等 项目本体分析 世界第一建筑生态大师杨经文博士的生态建筑设计七个层次 价值 习惯 身份 规范 情感 创意型工作室 体现个性的价值---体验价值---氛围 特殊工作需要的---实体价值—空间、光线、通风 我是独特的一群 习惯购买具有共同工作、生活氛围的产品 我是艺术家，我是与众不同的一群 喜欢特例独行，喜欢与众不同，喜欢自由、自我的空间 中信数码港客户群分析 客户需求研究——创意型工作室 价值 习惯 身份 规范 情感 创意型工作室 项目价值点 完全自由间隔的 具有独特街区氛围的 空间的“空” 打破规范 展示性格的独特空间，释放灵感的唯一场所 彰显身份 街道划分街区，街道来确定公司的位置 诉诸的情感 人性化---交流、接近自然的办公环境 独特的街区与邻里文化 BLOCK的开发模式 中信数码港客户群分析 客户需求研究——创意型工作室 中信数码港物业类型 产品类型选择 生态商务花园 总部楼 群落式办公楼 园区综合服务 企业交流中心 独立产权、独立命名 小单元划分 ，创意空间 企业展馆、会议中心、培训基地 物业管理服务中心，商业配套 产品类型选择——客户对应的产品需求 中信数码港物业类型 产品需求 信息处理中心、培训机构、商务设施、专业咨询公司（人力资源管理之类）、企业展馆 新的办公方式对公司形象影响 打破规范 更具人性的写字楼 向往中心城市的企业聚集情结 城市化---政府资源、人才资本高度聚集的办公环境 获取最新资讯的价值 具有与企业形象相匹配的价值 发达的交通网络 便捷的商务往来 完善的新城配套 昭示性 彰显身份 公司的位置，品牌企业的聚集地 外地迁移企业 技术支持型研发机构；便利的生活设施；齐备的商业配套；会展中心 新的办公方式对公司形象影响 打破规范 更具人性的写字楼 喜欢更人性与更富效率的办公环境 人性化---交流、接近自然的办公环境 可以兼顾工作与生活 具有高附加值的---形象、地位 提升员工的归属感 昭示性 彰显身份 聚集 成长型的中小企业 咖啡厅、酒吧、书吧、茶馆等新锐生活的空间； 展览、交流的服务设施 独特的一群 喜欢特例独行，喜欢与众不同，喜欢自由、自我的空间 人性化---交流、接近自然的办公环境 体现个性的价值---体验价值---氛围 实体价值—空间、光线、通风。完全自由间隔的 具有独特街区氛围的 空间的“空” 创意人士的与众不同 彰显身份 创意型工作室 配套需求 规范 情感 价值 身份 客户类别 产品类型选择——产品配比 中信数码港物业类型 企业交流中心、园区服务中心 —— 4%—5% 2万平米，可分散布置 配套设施 外地迁移企业、特色高端公司、创意型工作室、投资客户 按栋出售和按层或单间出售相结合 5-8栋 48%-52% 6000-10000平米/栋 群落式办公楼（最小200平米为单元体） 拆分单间出售 5栋 3万平米/栋左右 成长型的中小企业、 产品组团式布局，可拆可合； 大部分按栋出售，一部分可以拆分按层出售； 120-180栋 42%—48% 800-2000平米/栋，主力产品800-1200平米/栋 独栋式办公楼 主力客户群 产品特色 栋数 总面积比 面积