升龙国际商业销售方案(最新).doc

国际中心商业项目销售思路 目 录 第一部分：销售主线 第二部分：推售策略 第三部分：销售模式 第四部分：促销策略 第五部分：价格策略 第六部分：活动策略 第一部分：商业销售主线 一、重要节点： 正式公开推广时间：2008年9月23日 集中推广爆发：2008年10月份 升龙首批商铺认筹时间：10月7日起 开盘时间：2008年10月25日（第三周/星期六） 二、营销节点： 销售目标——可售量分析 可售量分析 楼层 区域 总套数 总面积 均价 总金额 计售套数 计售面积 计售金额 推出套数比 推出面积比 水果行 杂货行 干海鲜 豆腐行 禽蛋行 猪肉行 其他肉行 蔬菜行 水盘鸡鸭 活鸡鸭 螺行 咸淡水鱼 生猛海鲜 第二部分：推售策略 一、整体推售策略： 1、认筹期间限量推出铺位，前期可进行大客户签约。解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位； 2、预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮； 3、按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之王，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性； 二、整体推盘思路：先招商后销售，放长线钓大鱼，坚持首开必胜原则，“中开高走后调”开铺原则 积极培育市场，凝聚人气、商气，快速引爆市场、炒热市场，第一波造好胜势。以物业升值幅度大，抢购风跌起作明线；把树立高端城市商业形象，提高公司品牌影响力，增加客户购买的信心指数作为形象包装。同时进行全面招商，以主力商家的入驻，其他商家的相继入驻作为项目推广噱头，增加投资者的投资吸引力并最终促成销售，迅速回笼资金。 三、整体销控策略：快速实现招商，迅速推动销售，放量上市，逐层上涨，分节奏销控 首批全铺位集中推出，保证有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。为了达到爆发式销售的目的，中后期需要制造限量供应的“供不应求”局面，根据销售节点进行价格策控，先难后易，重点引导，重点消化。快速回笼资金，为后期铺源奠定稳涨空间，营造喜悦升值前景； 四、推货量示意图 本年度推货量分析 批次 推出时间 可售套数 可售面积 可售金额 推出套数 推出面积 推出金额 推出套数比 推出面积比 备注 第一批 10月7日- 17日 397 24798.75 4.87 130 8402.72 1.556 33% 33.88% 第二批 10月18日- 31日 267 16396.03 3.314 44 2946.36 1.192 11% 11.88% 第三批 11月1日- 31日 223 13449.67 2.122 223 13449.67 2.122 56% 54.24% 原则定向，理论交叉 五、推货的依据： 1、第一批推出一层与二层铺位引爆市场。 第二批是在多人关注的情况下解筹，迅速达到商业至高点。推出首层部分街铺和二层部分铺位也是鉴于必须实现开门红的目的； 缺点是首层的好铺位去的过早，对于下面的货价格拉升少了基础支持。 3、第三批推出B区一二层剩余铺位。差价基本是大价差，不易拉升价格。 第三部分：销售模式 一、销售方式： 1、一二层采用返租、自营两种方式（如客户选择返租，则参加返租方式；如购买自营客户，则不参加返租活动） 2、三层待售，业态自我保留，拟定带租约销售； 3、铺王的位置采取一拖二的方式销售，剩余铺源中临政通路的铺位可采取a 、一拖二的方式销售 B、外街+内街的方式销售 实现均衡销售目标；其他铺位自然销售； 具体连铺销售方案如下：（详细情况见表格） 二、一、二层返租方式建议： 1、返租5年，每年6%，一次性返还总房款； 2、5年返租率合计为30%； 方案一：外街+内街铺（连铺销售） 序列 铺位号 单个铺位面积/㎡ 总面积/㎡ 1 1003+1005+1079+1080 46.59 46.39 47.43 48.7 189.11 2 1006+1007+1077+1078 45.83 46.39 52.83 52.37 197.42 3 B1008+B1009 46.87 46.31 　 　 93.18 4 B1010+B1011+B1072+B1073 46.39 46.39 53.64 54.9 201.32 5 B10