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1概述介绍 作为证书之一种，房产证具有以下显著特点: (1)房产证只能由房地产主管机关发放。 (2)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状 况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证 为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋 (包括区分所有的房屋)只 有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个 房产证。 (3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权 证之外，还可向共有权人发放共有权证。 (4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人 发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。 由于房屋是重要的不动产，与之相关的交易活动极为普遍，因而房产证在交 易活动中得到广泛的运用。但在实务中，对房产证的认识与其性质相悖之处仍嫌 较多，归纳起来主要有两类： 其一，颠倒房产证和不动产登记簿的关系，以为房产证是证明房屋所有权的 唯一合法凭证，登记簿只是房产证的档案。 例如，在实务中判断一个人是否拥有特定房屋的所有权时，以为是否持有房 产证就是根本依据。 其二，混淆证书与证券的性质，以为房产证具有证券的性质与作用，可以代 表其上记载的房屋所有权。 例如，在房屋买卖中，以为房产证的交付具有房屋所有权移转的效力；或者 在房屋抵押中，以为房产证交给抵押权人占有具有设定抵押权的效力。 按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定 公示方法。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、 变动等，须经登记始发生物权法上的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登 记簿上的记载为准。房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的 法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离 开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对 房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记 簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。 例如，在房屋买卖时，房产证的交付并不产生房屋所有权移转的效果，房产 证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由，主张其已经取得房屋所有权。房产 证遗失后，房屋所有权人并不因此失去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载 主张和行使权利，并可要求机关根据登记簿上的记载补发房产证。可见，房产证 不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。 所谓“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、 收益和处分权利的唯一合法凭证”的规定，实际上颠倒了房产证和不动产登记簿 的关系，误解了物权公示的原则、意义和适用规则。房产证也不具有代表房屋所 有权的功能，这一点与证券大不相同。同是书面凭证，证书与证券在性质上的主 要区别是：证书仅仅是证明法律事实的书面凭证，房产证作为权利证书，只能证 明特定房屋所有权归属于谁，而不能代表其上记载的权利；证券不仅能够证明权 利的归属，如当事人在诉讼中即使只有持有证券这一孤证，亦可充分证明其拥有 证券上的权利，而且还能代表其上记载的权利，移转交付证券即产生权利移转的 效力。 当然，在与房屋有关的交易活动中，房产证还是能够起到一定的证明作用。 但是，房产证所起到的只是初步的证明作用。在房屋买卖的缔约过程开始时，欲 出卖房屋的一方出示房产证，可以初步证明自己是房屋所有权人，有关的缔约谈 判可以据此展开。如果双方初步达成一致海口二手房并且准备签订房屋买卖合同 时，一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同，而应当到房地产 主管机关查阅房屋登记簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是 否设定了抵押等情况，因为只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证 明。在房屋买卖合同履行时，卖方向买方交付房产证，并不产生房屋所有权移转 的法律效果，必须在不动产登记簿上进行所有权主体的变更登记(即通常所说的 “过户登记”)，才能产生房屋所有权移转的法律效力。严格说来，在房屋所有 权移转过程中，房产证是不能随之移转的，房地产主管机关在进行过户登记之后， 不应将卖方原先持有的房产证经变更记载后转交给买方，而应当将卖方原先持有 的房产证收回，再向买方发放新的房产证。可见，在房屋交易过程中，房产证的 证明作用是极为有限的，远不如生活中常见的其他一些证书，如身份证、毕业证、 合同书等。当然，尽管房产证的交付不具有物权法上的效力，但在审判实践中据