房地产经纪实务(2版).ppt

熊帅梁 主 编 毛茂松 副主编 东北财经大学出版社 目 录 第1章　　概述 第2章　　房地产市场调查 第3章　　房地产项目市场定位 第4章　　房地产项目定价 第5章　　房地产项目营销推广 第6章　　房地产销售 第7章　　存量房地产交易业务的操作 第8章　　房屋经纪业务管理 第9章　　房地产营销团队管理 第10章　 房地产投资顾问 1.1.4 房地产市场的分级 一级市场(土地市场)是政府向开发商或其他土地使用者出让土地使用权的市场 二级市场(房地产增量市场)是由开发商在土地上进行房屋建造并将新建成的房屋出售或出租的市场 三级市场(房地产存量市场)是业主将自己拥有的房屋进行自用、出租和转让等活动的市场 1.2 房地产经纪与房地产市场营销 1.2.1房地产经纪 1)房地产中介服务与经纪服务 房地产中介服务是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。 从广义的来看，完整的房地产经纪业务可以包括： 1)房地产金融经纪。 2)房地产市场经纪。 3)其他经纪服务。 从狭义来看，房地产经纪业务活动包括： 1）居间 2）代理 3）行纪 案例见书本 P5页 房地产经纪机构设立的条件 房地产经纪机构的业务范围 投资顾问 二三级市场房地产经纪业务 房地产二级市场中的土地转让或租赁 经纪房地产开发项目的转让或合作 经纪房地产二级市场的楼花和现楼 经纪房地产三级市场的楼宇转让或租赁 经纪互换房屋 代办房地产转让、赠与等有关事务，如纳税、按揭、办证等 2)房地产经纪活动的作用 拓宽了房地产流通渠道；为房地产市场提供信息、反馈信息；给房地产市场注入了竞争机制。 3)房地产经纪人及其执业管理 房地产经纪人是指处于房地产买方和卖方之间的具有自然人的权利能力和行为能力或者法人资格，能够独立行使代理职能的代理中间商。 房地产经纪人的执业管理，主要包括资质审查和行为规范两方面。 (1)房地产经纪人的资质，是指正常参与市场中介活动的必备资格和基本素质。我国的房地产经纪人的资质等级标准和审查内容，应当包括以下方面： ①具有多方面的专业知识和经营能力。 ②明确的经营范围和相对固定经营场所。 ③具有良好的职业形象和职业道德，必须具有热情、诚实、守法、 信用等基本的道德素质。 ④具有正当的身份和从业目的。 房地产经纪人的职业素养 NAR 美国全国房地产经纪人协会（ NAR ），成立于1908年.持有经营执照的房地产经纪人才有资格申请人会。 美国的房地产市场中，一期房地产(与我国增量房地产或商品房的说法相同)的20%销售率，二期房地产(与我国存量房地产说法相同)的90%—95%销售率，都是由全美房地产经纪人协会的会员促成的，而不入会的房地产经纪人在二期房地产市场中，只占5%一8%的销售率。 (2)房地产经纪人的行为规范是指在其进入市场之后，必须按照政府主管部门制定的行为规范从事经营活动： ①房地产经纪人在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德； ②房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。 ③在执行房地产经纪业务时，房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关的资料，支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用，并有权拒绝执行委托人发出的违法指令。 ④房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动。 ⑤房地产经纪人必须利用专业知识和职业经验处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益，等等。 1.2.2房地产市场营销的内涵 狭义上是指将房地产产品从房地产开发企业手中引导到消费者或用户手中的活动。广义上是指房地产开发企业或代理商为了实现经营目标，对房地产产品的规划构思、定价、促销和分销的计划和执行过程。 房地产市场营销有几层含义： ①房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和服务的需求； ②房地产市场需求既包括现实需求又包括潜在需求，更多的时候，房地产营销的制胜就取决于如何有效转化潜在需求为现实需求； ③房地产市场营销不仅仅是推销，而是围绕着交换展开的房地产产品价值的实现过程； ④房地产市场营销是贯穿于房地产开发全过程的价值营销过程，房地产营销的前期策划阶段就是创造价值的过程，营销推广是实现价值的过程，而售后服务就