房地产调查报告.doc

天泽奥莱时代房地产项目现场调查 组长：林兆丰051305133 组员：温伟清051305125 佘胜航051305117 邱慎锭051305116 徐航 051305129 负责部分： 全组赴天泽奥莱时代工地项目部，施工现场与样板房进行调研 林兆丰：负责联系该项目并带领组员调研后又伪装兼职学生进入售楼部与售楼小姐混熟并得到调查项目的基本概况 广告策略、媒体策略 销售情况分析、价格趋势、价格策略 主力店、主要业态构成 制作五力分析模型 并整理所有组员数据做出最终调查文档 佘胜航：负责调查并制作福州2015年房地产市场现状及与全国市场的异同 温伟清：负责将调查出的数据进行整理与制作swot分析模型并制作初步的word文档 邱胜定：负责设计制作调查问卷对购房者进行访谈并做出客户群体分析表 徐航： 网上调查并收集组员所需要资料 1．福州2015年房地产市场现状及与全国市场的异同。 福州房地产现状： 根据国家统计局公布的2015年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，福州市新建住宅价格同比指数100.6，环比指数100.9；新建商品住宅价格同比指数100.6，环比指数100.9；二手住宅价格同比指数101.5，环比指数100.6。 相对新建楼盘来说，二手房的优势相当明显。首先，就是房价相对较便宜。其次，二手房一般处于开发较成熟的地段。第三，周边配套设施一般较完善。在综合考虑各种因素后，很多购房者把目光投向了二手房市场，市场热度依旧不减。 全国的房地产现状： 数据显示，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速较去年全年回落0.1个百分点。翻阅该项指标的历史数据发现，这一增速也创下了至少两年来的新低。与此同时，2015年2月份，房地产开发景气指数为93.77，比2014年12月份回落0.16点。 　　从销售数据来看，1-2月份，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。商品房销售额5972亿元，下降15.8%。其中，住宅销售面积下降17.8%，住宅销售额下降16.7%。 　　由于销售面积和金额的下降，房地产库存随之上升。2月末，商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米。其中，住宅待售面积增加1493万平方米。 　　对此，房地产研究员表示，从1-2月份的房产投资角度看，依然处于下行态势。但这样一个下滑态势总体上符合预期。受2014年9·30新政、11月降息等利好刺激，部分市场成交在此前2014年年末已经得到较好地释放，2015年1-2月的楼市受到春节假期的影响，使得市场成交会出现一个断崖式的下跌。但这样一个态势是暂时性的，随着市场逐渐回暖，3月份就将面临市场的复苏。对于一些重点一二线城市而言，成交反弹力度会更大。 　　土地成交金额大降三成 　　从国家统计局公布的数据看，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，较去年同期下降30.2%。 　　北京中原地产首席分析师认为，这与政府供地节奏有关。 “全国房企土地购置面积出现一个明显的负增长，关键在于2014年1-2月份很多房企都在积极做土地储备，所以使得2015年土地市场相对低迷”，严跃进表示，在3月份两会后，一线城市的房地产市场在降息等影响下出现小阳春的可能性很大，房企也将会继续在一二线市场竞争优质土地。 2015年土地市场相对低迷，市场竞争虽然依旧激烈，但呈现下行态势，全国市场大降三成，福州市场也呈现下降态势，但二手房热度依旧不减。但，全国市场在慢慢复苏，房企也在调整经营策略、制定切实有效的战略来推动企业发展，以防止在房地产低迷的情况下最终将被市场淘汰。 2．项目位置、区域特性、总体规划、周边配套、交通状况。 项目位置：闽侯县南通镇、大樟溪乌龙江汇聚处，新南港大桥旁，福银高速路边； 区域特性：在福州“东扩南进”多中心的发展格局下，位于“南进”发展轴上的南通镇 总体规划与周边配套： 目前： 教育配套：闽侯县南通陈厝小学 闽侯县南通新岐小学 分别距离0.7公里 1.8公里 生活配套：超市一家距离一公里 银行一家距离一公里 其他配套：南港大酒楼距离1公里左右 崇屿纪念医院 距离两公里左右 将来规划配套： 将融入七种风格的欧式小镇街区，打造全体验式商业区，融合奥特莱斯名品小镇，婚恋主题街区，两岸文创乐园，汽车文化广场，时尚运动基地，世界著名主题乐园，室内恒温水上乐园等七大业态配套精品亲子酒店； 交通状况：往东15公里可达火车南站，44公里可达长乐机场， 目前附近仅有一个公交车站：陈厝站 为138路区间(海峡农副产品物流中心--江口) 项目旁未来规划有地铁八号线