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（0435）《物业管理学》复习思考题 一、名词解释 1、物业2、房地产3、物业管理4、房地产管理5、物业管理企业6、业主7、业主自治管理8、业主（代表）大会9、业主管理委员会10、物业管理的前期介入11、物业养护12、物业共用部位13、物业共用设施设备14、物业大修15、安全管理 16、大修基金 二、简答题： 1、物业管理服务有哪些内容？ 2、物业管理的原则是什么？ 3、申办物业管理企业营业执照应提交的文件有哪些？ 4、物业管理企业违反物业管理资质管理规定应承担的法律责任有哪些？ 5、加强物业管理企业内部管理的目标是什么？ 6、物业管理公司机构设置的原则是什么？ 7、物业管理成本包括哪些项目？ 8、业主大会职责　　曾某和叶某是渝北区龙溪街道丹阳名居小区80余名业主的代表。他们诉称，去年11月16日，所在小区的业委会决定改聘小区物业管理企业。但是，业委会在作出这一决定之前，并没有召开全体业主大会，将且没有得到大多数业主同意。他们认为，业委会违反法定程序，擅自作出解聘原物管、选聘新物管的决定，侵害了业主的合法权益。因此，他们请求法院判决撤销这一决定。 　　丹阳名居小区业委会表示，他们是在职权范围内依法解聘、选聘物业公司，作出决定之前，业委会曾向拥有表决权的业主发放表决票,这一决定正是根据表决结果作出的。为了证实这一说法，业委会向法庭提交了表决票。 　　业主代表表示，根据法律法规，作出选聘、解聘物管决定，应当是业主大会的权利，业主委员会作为业主大会的执行机构，没有这项职权。此外，该小区应有表决权406票，有效的赞成票只有177票，并没有达到法定的2/3以上赞成票。因此，即使不召开业主大会，业委会根据表决票所作出的决定，也是违反法定程序的。 B栋2—3业主秦渊小姐投诉称，她昨日正指挥民工进行房内装修，搭建好一环行楼梯。此时，物管公司高经理及小区保安队长刘俊，带了20多个陌生人前来。高经理未作任何拆迁证明，只下令一声：“拆！”就自行离开，20多人随后试图进场。秦不肯，关住防盗门不让进。谁料，众人找来钢管、榔头强行砸开防盗门，将装修好的模板拆散，并搬走上千元的建筑材料。秦拉住保安队长刘俊要求制止，却被刘推开摔倒。邻居李晓映、邵霞琴惊闻砸门声，过来声援秦小姐。3人却被众从抓扯扭打受伤。秦只得拨打110求救。民警到后几人才住手，但建材已不知去向。邻居邓文等人证实，亲眼看见20多人从一依维柯车内跳下，直奔2楼。因秦小姐关闭防资门，少数人甚至从2—4翻窗进入2—3。物管公司高经理解释说，制止秦小姐是因为其装修破坏了房屋结构，属违章搭建，前日曾通知其停建，但无效，故只得派巡查队出面搬走建材，先帮她保存一阵。至于撬门、伤人与否，高表示，自己已离开，不得而知。秦小姐及邻居当面质问保安刘队长，刘则称：“总之我没有动手。”问及为何不制止巡查队搬运业主建材，刘表示无奈，“物管公司同意的。” 场后调查发现，新近落成、未完全入住的龙寰世纪B栋2—3防盗门门锁被砸凹陷。秦小姐经西南医院检查，肘部、背部有擦伤。 4、阅读案例，请回答物业管理服务公司应承担责任吗？为什么？ 2005年某日中午1时，位于重庆渝中区捍卫路的临华大厦一号楼5楼外墙砖突然脱落。下溅的墙砖划伤两人，飞溅起碎片划伤的正在一鞋摊擦鞋黄先生他的脚，擦鞋匠手指亦受伤。砸坏一辆长安一辆摩托。长安车(渝A96779)顶篷有数处凹陷，送水摩托车(渝G41730)被砸倒地。 大厦管委会物管记录上看到，该大厦1号楼A栋在2002年4月9日也曾发生外墙脱砖，管委会曾致函建筑方，但对方检查后回函称是物管方维护不力。管委会称是对方的质量问题，将上报建委质监部门判定。据初步分析，垮砖与酷热、暴雨交错来袭有关。 5、阅读案例，请回答法院判决合法吗？为什么？ 　　52岁的张建能在江北区华新街东方家园小区内开了一饭馆，叫一里香老鸭汤。去年7月7日早上6时左右，天降暴雨，张建能店外的污水排放沟里的管道破裂，店里的食物、桌椅等浸泡在污水里。而东方家园小区的物管也遭受了污水的袭击。东方家园小区的物管——重庆富恒物业管理有限公司的工作人员忙着抢救自己的财物，没有一个人来张建能店里帮忙。 事后，张建能向江北区法院提起诉讼。江北法院判该物管公司赔偿业主一半损失7525元。.5元/吨的天价水，水厂关了闸。8小区底楼共有30余个商业门面，大多在开餐馆、超市以及经营观赏鱼。自2004年3月开始，他们的水费价格就偏高，没想到，6月份的水费公摊竟达到21.5元/吨，7月份水费结算时更是达到了27.5元/吨。面对高昂的水价，经营户拒交。 物管称可能是供水管理道破裂后渗漏，使水差悬殊增大。但是物管方并未及时检修，一再拖延才导致这种局面。由于拒交水费，水厂于3天前停止供水。该小区的川仪物管公司物管员石某告诉记者，在3月份收水费时，就怀疑是供