中原地产星河项总体策划报告.ppt

价格锁定 根据前篇对项目住宅租金价格区间预测，采用租金返算法，结合项目自身情况及片区发展趋势，得出项目销售均价区间如下： 8500元/㎡—9000元/㎡之间 销售进度预测 ?认筹期2-3个月达2000个以上筹码，其中包括500个以上绝对诚意客户，保证该部分绝对诚意客户认筹率达60%以上（300套）； ?开盘2个月销售率要求达到65%以上，约570套；（保留少量中低楼层单位） ?开盘后3个月销售率要求达到75%-80%，当月销售约100套； ?此时，住宅部分基本剩余高楼层高价单位对商务公寓销售不形成竞争； ——谢 谢！—— 销售策略 超长返租，稳定回报 举行“星河财富论坛”，推出“换代式商铺”投资概念 让项目成为万众期待之超级明星 创造社区商业之奇迹，造就中心区商业之旗舰 引导新投资概念，引领市场潮流 销售进度 第一阶段2006-3-15—2006-4-15 造势 积累认筹 第二阶段2006-4-16—2006-5-15 公开发售 完成70%销售 第三阶段2006-5-16—2006-6-16 全面销售 完成90%销售 第四阶段2006-6-16—2005-6-30 完成销售 完成100%招商 ?? 操作模式建议 方案一：引进知名品牌经营管理公司进行经营管理 优势： 发展商不需投入经营管理力量。 可以借助管理公司品牌效应推动前期招商。 知名品牌经营管理公司有丰富的经营管理经验，能在短期内将 商场良性运作。 由知名品牌经营管理公司经营，对投资者的信心帮助极大，对 销售有利。 劣势： 在租金收益不足以弥补返租支出时，发展商需从销售额上作一定的补贴。 不利于树立发展商在商业方面的品牌。 方案二：由发展商组建一定的管理架构，成立经营管理公司 优势： 商场的经营收入全部由发展商所得，在经营理想的情况下收益巨大。 可根据自身公司战略方向决定返租销售回报年限。 可以有效地控制一楼经营商铺的形象和二三楼的经营业态，能较有效地保证投资客的长久收益。 在管理公司自身发展壮大后，可进行连锁发展，输出经营管理及品牌盈利，并可利用商业项目成功上市融资。 劣势： 需承受一定的经营风险，但在项目的成功组合下，风险较小。 对销售的促进作用有一定影响。 建议操作方式： 采用方案（1）对发展商较为有利，引进知名品牌经营管理公司担纲经营管理，并与发展商的品牌强强联合，加上项目在位置、硬件、包装、经营组合的强大优势，项目在经营上的成功机会极大，且对项目住宅、商务公寓和商铺的后期销售带来极大的附加值。 深圳经过二十多年的发展，在国外先进经营理念及管理的不断引进，深圳已积累了大量出色的零售百货业管理人才，能为项目的经营管理提供保障。 中原优势及典型案例 中原商业部拥有丰富的商场策划、招商和销售经验。 在大量商业项目的操作过程中，中原积累了大量的品牌资源。 并与各大商家建立了长期而良好的合作关系，了解各大商家的选址要求及发展动态，抢先一步掌握深港商业的新动态 。 中原商业客户积累 中原经过多个商业项目的操作，与深圳著名的零售商、餐饮经营商、休闲娱乐业客户都建立并保持了良好的合作关系。 零售业客户 吉之岛百货 (Jusco) 家乐福 (Carrefour) 沃尔玛 (Wal-Mart) 深圳友谊百货 茂业百货 屈臣氏 (Watson’s) 铜锣湾百货 百佳超级广场(Park’N Shop) 华润万佳 人人乐 好又多（Trust－Mart） 欧倍德（OBI） 百安居（BQ） 好百年（HOBA） 家福特（Home First） 金海马 餐饮业 肯德基(KFC) 必胜客(Pizza Hut) 麦当劳(McDonald’s) 大磨坊(Delifrance) 大家乐饮食集团 大快活饮食集团 利苑酒家集团 潮江春集团 美心集团(Starbucks coffee) 东海海鲜酒家 海逸海鲜酒家－逸和轩 海港 绿茵阁咖啡厅 蒙地卡罗餐厅 怡景西餐厅 名典语茶咖啡专门店 仙踪林台湾珍珠