君谊大厦项目市场定位报告.ppt

这些客户中有中小企业的董事长、总经理，理事、部长、科长等， 他们一般从事电子、海运、木材、贸易等行业。在海逸买房的这类客户大部分聚集在西青、津南、东丽开发区，一般居住在梅江一带世纪城、蓝水假期、半岛蓝湾等小区。他们租的房子租金一般在4000-10000元，面积在130-180平米不等。 韩、日籍客户很注重房地产项目本身的升值空间，因为他们过几年回国时还是得把房子卖掉,投资型客户也占到了很大比例。因此他们很关注项目在国内市场中的知名度。 韩、日籍客户十分注重生活的便利，比如交通状况，购物的方便性，娱乐设施的齐全等。 2、高档涉外公寓市场租赁情况的敏感度分析（以紫金花园、紫桂苑、世纪城等涉外公寓为例） ⑴主力区间为1.3-1.7元/平米/天 依次为参照，按照投资回报年限15年（回报率6.7%）推算单价区间为7665——9308元/平米 ⑵主力敏感度为1.5-1.6元/平米/天 依次为参照，按照投资回报年限15年（回报率6.7%）推算均价为8760元/平米 3、三级市场内次新房市场售卖情况分析（以项目周边5年以内此新房二手房成交情况为例） ⑴总款在50-60万，80-90万为普遍接受区间 ⑵敏感度区间最大值存在3次峰值，分别为60万、90万和150万 ⑶在50-100万为集结区间，但在70-80万区间存在敏感度拐点，在100-150万总款区间内存在110-120万拐点，此拐点应为二级市场主力产品总款区间，此类产品与二级市场相比不具备优势。因此考虑二级市场竞争因素，本项目可根据此设置产品类型差异 根据三级市场房龄在5年以下的成交统计分析对本项目公寓部分总款区间排布形成参照 ⑴主力总款区间为50-60万，80-90万 ⑵总款区间在50-60万占30%，80-90万占30%，60-70万占20%，90-100万占10%，140-150万占10% ⑶三类产品区间排布50-70万，80-100万，130-150万 ⑷总款区间设置为50——160万 八、项目发展建议  ㈠原规划公寓部分设计为酒店式居住型公寓，入市时间为今年下半年 ㈡原规划写字楼部分增加配套标准，入市时间为产品呈现阶段 ㈢以公寓部分回款进行写字楼部分建设 ㈣面积区间及均价 八、项目发展建议 写字楼： 1、面积以最小分割为原则，产权可以多项组合为形式进行售卖。 2、价格以市场预期价格为参照，根据同类型同档次产品价格为标准。 酒店式公寓： 1、总款区间50-160万，主力区间50-60万，80-100万，130-150万 2、面积区间设置及配比 面积区间：60——180平米 主力面积区间：一类产品60-80平米 二类产品90-120平米 三类产品150-180平米 3、单价区间7700——9300元/平米，均价8500元/平米 ㈤产品设计标准 写字楼（5A甲级写字楼）的设计标准参照 ——超5A智能化标准、高舒适、高品质、节能降噪 酒店式公寓——高标准、高品质、高舒适、酒店式服务 九、产品排布及面积配比 楼层 功能 层数 面积区间 单层套数 数量 占比 5-16层 公寓 12 60-80 14 168 56% 17层 设备及避难层 1 ? ? ? ? 18-29层 公寓 12 90-120 9 108 36% 30层 设备及避难层 1 ? ? ? ? 31-34 公寓 4 150-180 6 24 8% 顶层 ? ? ? ? ? ? 合计 ? ? ? ? 300 100% 九、产品排布及面积配比 十、营销策略建议 ㈠项目差异性营销要点： 1、抓大带小，链式反应 “大”-----领袖人群，影响中心， “小”-----跟随人群 2、主动出击，渠道为先 3、以小搏大，精确打击 4、客户关联，共享资源 5、客户组织，形成圈子 6、营销体验，价值呈现 7、整合营销，高效协作 8、量身定制，促进成交 （2）高端公寓客户群分析——时代奥城 奥城客户分析 年龄层次 ——已购房客户的年龄主要集中在30-44岁，占总数的58%。此年龄的人士多处于事业成长期，属于社会中坚力量，经济上已有相当丰厚的基础并对未来有着极好的预期，因此其对于生活品质、居住环境的要求和期望值相当高。 职业分布 户籍 ——在既有业主中，外籍人士比例高达13%，充分说明奥城的国际高档公寓属性。但是港澳及欧美地区人士并不多，还有很大潜力可挖。 购房目的 ——60%的客户是出于居住目的而购房的，另外鉴于片区良好的升值潜力，也有22%的客户有投资的可能性。 购房目的与户籍的配比关系 在奥城的业主中，