房地产投资分析与决策讲义.pptVIP

国民经济评价与财务评价的区别 评价角度不同：财务评价站在项目的层次上，从项目的经营者、投资者、未来的债权人的角度，分析项目的可行性。国民经济评价是站在国家和地区的层次上，从全社会的角度分析项目的合理性。 项目费用和效益的含义与范围不同：财务评价根据项目直接发生的财务收支，计算项目的直接费用和效益；国民经济评价则从全社会角度考察项目的费用和效益，考察项目所消耗的有用社会资源和对社会提供的有用产品，不仅考虑直接的费用和效益，而且考虑间接的费用和效益。 评价采用的价格不同：财务评价对投入物和产出物采用预测的财务收支价格；国民经济评价采用根据机会成本和供求关系确定的影子价格。 采用的评价参数不同：财务评价采用市场汇率及因行业而异的基准收益率。国民经济评价采用国家统一测定的影子汇率和社会折现率。 可行性研究内容 社会评价是分析拟建项目对当地社会（或波及地区，乃至全社会）的影响，分析项目所在地区的社会环境对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社会评价从社会和整个国民经济的角度考察项目带来的利益和消极影响。如项目是否符合总体规划、能否改善城市居民的居住条件、丰富城市景观以及提高城市经济效益等。 当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的社会经济评价发生矛盾时，应以后者的结论为主决定开发项目是否实施。 可行性研究内容 不确定性分析 不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。盈亏平衡分析仅用于财务评价，敏感性分析和风险分析即可用于财务评价，也可用于国民经济评价。 盈亏平衡分析，又称量、本、利分析，是通过分析项目产量、成本和利润三者关系，确定项目由亏变盈或由盈变亏的平衡点，以判断项目的风险程度。 敏感性分析，是通过计算一个或多个不确定因素变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，即以判断预期目标受各个不确定因素变化的影响程度，即风险状况。在房地产投资分析中，应对开发工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变化作敏感性分析。 风险分析，是根据投资、租金、贷款利率、建设工期、出租期等各种变量的概率分布，推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。 四、房地产投资分析的任务 1）为投资者提供投资方向 2）为投资者提供运作方式 3）为投资者预测投资效益 4）为投资者描述风险及提供避险方法 房地产E网 案例——政府请客，凭什么要我们买单?! 民营企业将县政府告上了法庭，这在四川资中是有史以来第一回。事实真相到底如何？这场官司暴露了民营企业介入公用事业过程中的哪些问题？政府如何依法行政，民营公用事业如何合理定价，同时兼顾百姓利益和投资者的利益？这些一时成为当地舆论关注的焦点。 政府请客，凭什么要我们买单？ 资中县位于四川盆地中部，沱江将县城分为两半，早年建成的沱江大桥成为连接县城南北两大城区的唯一交通要道。1997年，资中县政府与民营企业四川九达公司签订协议，由九达公司控股子公司资中沱江大桥建设管理有限责任公司（下称沱桥公司）负责投资大桥改扩建。1998年大桥加宽改造工程完工。四川省交通厅、财政厅、物价局先后批准沱桥公司于1999年2月至2001年9月对通行车辆试收费，2002年1月1日至2018年2月4日正式对通行车辆收费，并根据不同车型规定收费标准为1至16元。 案例——民营企业 沱江公司执行董事、总经理何永均说，大桥加宽改造项目建成至今，县委、县政府先后10次以会议纪要方式要求公司降低部分车辆的通行费标准。为了搞好和地方的关系，公司前9次都被迫接受其要求，蒙受了巨大损失。今年6月，县里又一次要求公司进一步降低对公交、出租、营运三轮三种车辆（下称“三类车”）的收费标准，这势必会进一步恶化公司经营状况，所以不得不拒绝县里的要求。 7月初，由于许多通行车辆拒绝交费，大桥收费站与部分车主的冲突不断。县里随即派出警力，维持大桥秩序。但何永均说：“当出租车、三轮车通过收费站，工作人员拦车收费时，警察便强行推开栏杆放行，有时还带走收费人员。每天放行的出租车达1000余辆次、三轮车6000辆次以上，公司损失严重。在此期间，收费站工作人员多次被打，甚至发生在警察眼皮底下，他们也不闻不问。公司报案后，大多数案件至今得不到解决。 案例——民营企业 据介绍，县里之所以要求公司降低“三类车”的收费标准，是因为这些车辆经营困难，这让何永均难以接受。“帮助他们走出困境是政府的责任，政府不能转移给民营企业。再说，县政府向经营三轮车的业主收取了上万元的高额费用，凭什么一再要求我们降低收费标准？这岂不成了政府请客，却让民营企业买单？ 7月中旬，沱桥公司将资中县政府告上了法院，请求法院撤销被告历次要求原告降低收费标准的一切行政行为，