世联地产旅游小镇研究暨四大旅游城市调研报204315110.ppt

1：旅游地产的发展 旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式。 一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。 在我国，比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。 更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。 从最初的旅游度假房屋出租发展到目前的旅游商务、商业、居住、度假等地产模式。 1、旅游房地产的起源 旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。 旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类： 此为，从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性旅游地产。 从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态： 世界性休闲地产——休闲新城； 全国性休闲地产——度假区/村； 区域性休闲地产——主题休闲城区。 目前,我国旅游休闲地产形成几大版块格局： 旅游房地产具备行业两大特征，四个要素—— 旅游地产开发要结合地方产业因素，依托资源条件，有效发挥功能延伸，最后处理好营销环节。 旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展、政府支持及交通辐射范围决定。 1、从市场需求来看，旅游房地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。 2、从企业推动来看，旅游房地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。 3、从政府管制来看，旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素。 4、从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、告诉公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。 2：旅游地产开发模式 针对不同的城市、区域、资源以及规划，打造符合自身特点的旅游地产才具有市场需求性。 1、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发 以提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，直接提升住宅的环境品质和居民生活质量。 2、以旅游度假为目的的度假房地产开发 休闲度假的第二居，业主以度假置业和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有的优秀旅游资源，投入休闲度假设施设备，营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者所度假休闲为目的。 3、以旅游接待为目的的商业、酒店等开发 以旅游接待为目的，商业购物、休闲娱乐、酒店居住等功能。比如云南开发的旅游小镇。 5、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发 多在旅游目的地城市，兼有第一居所、第二居所以及旅游度假功能。 资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件。 深圳华侨城整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先做旅游后做地产，取得了成功。 以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈 据上图，华侨城的开发是“旅游带旺地产，地产返哺旅游”的良性循环模式。旅游：“白地造景”，吸引游客：创造“亚洲之最”和“世界之最”的主题公园吸引全国游客。 鸿篇巨制，留住游客：《创世纪》、《千古风流》、《高山流水》等文化演出留驻游客，创造再消费过程。 地产上：注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了极强的竞争力。制造概念，形成强大品牌认知。以波托菲诺等项目的典范成就了华侨城作为深圳人“放心、梦想、品位、面子”的居住选择。 本案例最大的启示是，告诉我们旅游地产可以： 平地造景，即制造景观，制造主题，制造