保利新都项目定位和整体发展战略.ppt

华侨城产业链的转变 静态产品 动态产品 单一产品形式 混合产品形式 全方位 演变过程 精美的建筑 艺术表演 旅游主导产业 房地产等关联产业 商品房开发 酒店经营 房地产项目 成为 组成部分 90年代初 具有中国特色的 主题公园群 90年代中期 世界一流水平的 文化旅游区 “华侨城 · 旅游城” 产业布局 产品布局 产品形式 5 世界之窗 欢乐谷 民族文化村 第一启动区 1991-1999 深南大道 威尼斯酒店 华夏艺术中心 汉唐大厦 沃尔玛、铜锣湾商业中心 第二启动区 2000-2001 波托菲诺 天鹅堡 波托菲诺 第三启动区 2002-2005 深圳华侨城开发策略 5 5 华侨城在城区内规划了惬意舒适的人行系统和车行系统，它们将住宅区、商业区、旅游区、文教区和各种自然资源有机联系起来。它们尺度适宜，形态多样，周边景观优美，视觉变化丰富，让居民的日常生活显得生动活泼。 深圳●华侨城增值举措 5 深圳●华侨城增值举措 社区车行与步行系统使得的社区具有高度的可达性与渗透性，同时又形成与深南大道的区隔：相对独立，自成体系，又与城市紧密相关 完善的车行与步行系统 5 深圳●华侨城增值举措 外城展示 旅游： 旅游是华侨城较早发展的产业，它为华侨城聚集了人气，早期带动了房地产业的发展，现在是整个华侨城大社区的一部分，是华侨城居民日常生活可以方便享受的优势资源之一 5 深圳●华侨城增值举措 外城展示 商务功能: 使得社区更开放，更具包容性。高档写字楼和酒店群的兴起是这一功能的体现。写字楼有汉唐大厦，还有规划中的康佳广场等；酒店有海景酒店、威尼斯酒店及改扩建中的深圳湾酒店，为大量商务人士提供了休憩之地。 受益于旅游、商务产业的发展，华侨城三大酒店的客房入住率平均达85%。 5 深圳●华侨城增值举措 外城展示 ←何香凝美术馆： 国家级美术馆 ↑华夏艺术中心： 广东省甲级文化艺术场所 文化: 何香凝美术馆、华夏艺术中心等文化设施已成为深圳重要的文化活动场所，每两年举行一次的 “当代雕塑艺术展”也已成为全国艺术界的一件盛事，这些都为华侨城社区注入了丰富的文化内涵 5 深圳●华侨城增值举措 外城展示 自身完善的商业体系 沃尔玛、铜锣湾为代表的大型商业，和提供专业服务的小型商业，它们不仅满足城区居民生活的需要，也辐射到周边区域，吸引周边的市民前来购物消费。 华侨城增值举措 内城展示 5 旅游为综合社区开发注入鲜明主题： 华侨城旅游主题地产开发摆脱了地产依赖景观资源这一单纯片面的关系，而是将旅游景区开发的科学理念贯彻到房地产开发中来，致力于营造开放休闲、风景优美的生活场所，丰富了旅游主题地产的内涵。 自然水体在波托菲诺得到了最完整的保护 波托菲诺：华侨城旅游主题地产典范作品 5 深圳●华侨城增值举措 内城展示——酒店业和观光商业 依托优美的景观、良好的环境，在纯水岸的核心区域规划了面向外国人、大型企业高层管理人员的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅区里规划，这是一种的新的手法 经过3年的开发建设，纯水岸已经形成了自身独特的休闲观光商业体系：丹桂轩、Illy咖啡、SPR咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞鹤等商家的入住，成为波托菲诺旅游主题地产又一大看点。 案例研究结论：城市社区增值的KPI体系分析 KPI体系 功能化体系 单体建筑的魅力 硬性指标 多功能多层次的建筑 合理的交通体系 建筑形式 内因 外因 城市配套资源的影响 捷运系统对项目价值的影响 城市文化资源的影响 识别系统的魅力 时间的魅力 建筑集合的魅力 演绎重大事件的舞台 功能评价指数体系 看不见的高层聚集地 建筑细节的魅力 人文符号 区域标识 软性指标 步行系统 特色符号语言 纪念性/风格化建筑（群） …… 精神归属中心 人的活动及心理感受 人的活动引导 人的消费心理引导 功能化体系 单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式 硬性指标 多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、容纳国际一流企 业的写字楼、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅 合理的交通体系：通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道 建筑形式 识别系统的魅力：世界性、one and only、必游之地、开放性、设计的魅力、国际化的指示体系 时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力 建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告 演绎重大事件的舞台：国际性活动场所（会展、拍卖）、国家级活动的场所 功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指