房地产营销方案doc.doc

本文由假面天使X贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 大量管理资料下载[B2B99 下载频 道]Down.B2B99.Com 免费下载 20 多万管理文档表格 某房地产项目营销策划书 带格式的: 字体: 小三 格式 的 一、项目简介： 项目简介： 某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南， 凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈 商品大世界、名优建材市场等分开。 某房地产现有的物业形态由连排别墅、 普通现房多层和在建的小 户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。 一期 5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低 价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没 有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型 开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有 37 套现房、准现房，销售额 850 万元。其 中 159.7M2 的三室两厅有 23 套，以五、六楼为主；127 M2 的三室两厅 7 套；这两种房型的销售金额占一期余额的 90.4%。 二期小户型总销售金额预计 2800 万元，临街商铺 1700 万元，合 计 4500 万元。预售许可证预计 2003 年 5 月底办下。 由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期 房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的 52%，一期大户型销售额 16%，二期临街商铺占 32%。如何解决可售资 型将社区同周边的 B2B99.NET 国际企业站－1000 多万全球企业信息 大量管理资料下载[B2B99 下载频 道]Down.B2B99.Com 免费下载 20 多万管理文档表格 源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 带格式的: 字体: 小三 格式 的 二、市场概况及基本竞争格局： 市场概况及基本竞争格局： A、 东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东 明路南段沿沿线、航海东路与 107 国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼 盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。 某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房 地产在操盘过程中， 没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借 势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价 格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园 等楼盘组成。 航海东路与 107 国道沿线是 2002 年以来的楼市亮点，宝景、金 色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是某 房地产二期小户型明确的竞争楼盘， 其它几乎所有的楼盘都和某房地 产一期 159、127 平米现房形成明确的竞争关系。 （详见附 1：郑汴路 市场调研报告） B、 小户型市场概况。 B2B99.NET 国际企业站－1000 多万全球企业信息 大量管理资料下载[B2B99 下载频 道]Down.B2B99.Com 免费下载 20 多万管理文档表格 自 2001 年底时尚 PARTY 介入郑州楼市以来， 小户型这种物业形 态迅速发展起来。尤其是 2003 年初，青年居易（EASY-GO）以 1900 余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞” ，彻底打破了 市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今 年 4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现 一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的 第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小 户型市场，并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室 户型和 100 平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次 燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅 75 平米，三室两厅 95 平 米） 。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。 （小户型市场详见附 2：郑州市小户型的调查报告） C、 商铺市场 带格式的: 字体: 小三 格式 的 商铺是一个比较特殊的物业形态， 商铺的价格是由商铺能为房东 带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。某房 地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖 场的商业价值将会决定二期商铺的价格。 人们对大卖场的商业认同也 将影响二期商铺的价