房地产法讲义.pptVIP

房地产法导论：作为一门法学课程的基本认识 一、房地产法在法学体系中的地位 二、房地产法的性质和特征 三、房地产法的概念和调整对象 四、土地、房屋、房地产及其相互关系 五、房地产管理与交易的主要法律规范 六、执法机构和管理模式 七、房地产法学的主要内容 导论1：房地产法在法学体系中的地位 房地产属于民事法律关系要素之客体中的不动产，对这一特殊的客体予以专门立法，并体现私法上的意思自治和权利保护，故属于民法之特别法； 房地产的特殊性，使政府干预的意志贯穿于权利的产生、利用、变更等所有环节，因此也属于经济法的范畴。 政府干预意志更多是通过行政法规、政策的方式予以实现，因此也被认为属于行政法范畴。 因此，房地产法在法学体系中的地位具有边缘性。 导论2：房地产法的 性质和 特征 （一）性质 公法私法兼而有之 （二）特征 法律地位：边缘性 立法思想：贯穿着两条利益主线和意志主线； 法律规范的性质：限制性规范兼任意性规范（我国前者为主后者为辅） 法律规范的内容：物权法、合同法基本规则的确定性与行政法规、部门规章、司法解释的政策性、灵活性相结合。 导论3：房地产法的概念和调整对象 （一）概念 （二）调整对象（范围） 1、?? 管理关系： （1）主体准入管理关系： （2）开发项目审查管理关系： （3）施工活动中的管理关系 （4）交易行为的管理关系： （5）使用中的管理关系： （6）土地征收关系（土地法） （7）房屋拆迁管理关系 2、交易关系：土地使用权两级市场，商品房交易市场  导论之4：土地、房屋、房地产及其相互关系 （一）相关概念解释 土地、地产、房屋、房产、不动产 （二）房地产的特征 1、永久性： 2、安全性： 3、特定性： 4、有限性：5、资本性： 6、社会性或外部性： （三）房屋与土地的关系 自然属性：互为主从物关系；房价对地价的依赖关系。 法律属性：权利取得方面；权利处分方面；房屋所有权人（主体）与土地所有权人（主体）发生分离，前者受制于后者。 导论5：涉及房地产管理与交易的法律、法规 （一）宪法的原则性规定 （二）法律 1.物权法（草案） 2、合同法 3、土地管理法 4、城市房地产管理法，1994年7月颁布 5、农村土地承包法，2002年8月颁布 6、城市规划法，1989年12月颁布。 7、建筑法，1997年11月颁布 （三）行政法规 国务院： 国土资源管理部： 建设部： （四）司法解释：在土地或房地产纠纷中，有关法律适用的解释。 导论6：房地产法的执法机构与管理模式 （一）行政执法机构 (1)建设部 (2)国土资源部 （二）司法机关 平等主体之间因房地产交易发生的民事权利纠纷；因行政执法机关具体行政行为（如拒绝登记、罚款等）所引起的行政诉讼。 （三）管理模式 房地分管与房地统管两种模式。 导论7：房地产法学的主要内容 第一章 土地使用权制度 第二章 房屋所有权制度 第三章 房地产登记制度 第四章 土地征收与房屋拆迁制度 第五章 房地产（商品房）开发制度 第六章 房地产（商品房）交易制度 第七章 物业管理制度 第一章：我国土地使用权制度 1节：制度设计的前提和基本内容 2节：城市国有土地使用权 3节：农村集体土地使用权 1章1节：制度设计的前提和基本内容 一、两种所有制对应两种所有权 全民所有制——国家所有权（城市土地所有权）：范围、特点 集体所有制——集体土地所有权：所有权主体是谁？所有权主体代表是谁？集体所有的性质公有还是共有 二、两种所有权对应两种使用权 城市土地所有权——城市土地使用权：出让、划拨、租赁 集体所有权——承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权等 三、通过征收方式使集体所有转化为国家所有 四、两极土地使用权交易市场 一级市场：国家与市场主体之间的有偿出让土地的市场 二级市场：土地使用权人所进行的转让、租赁、抵押以及土地使用权投资的各种交易活动。 五、农村集体土地使用权禁止转让和从事经营性开发 1章2节：城市土地使用权 一、土地使用权的概念和特征 （一）概念 权利人对土地享有占有、使用、收益以及在法定或者约定期限内依法转让的权利。 （二）特征 1、物权性：支配、排他、占有使用收益及依法处分 2、派生性：基于所有权人的意思而发生 3、从属性：一方面，物权性可以对抗所有权人，但同时须受制于所有权人的意志 4、期限性：期限性并非所有用益物权的特点 5、可转让性：并非所有用益物权都具有转让性 1章2节:城市土地使用权 二、比较我国城市土地使用权与其他几种用益物权 地上权 （物权法草案：建设用地使用权；学者：基地使用权） 地役权（学者：邻地利用权） 相邻权 永佃权、农用权、田面权（我国：承包经营权） 土地租赁权 1章2节：城市土地使用权 三、城市土地使用权的三种形