房地产项目前期策划书(2007 深圳 龙岗33号地块 ).ppt

深圳市市场现状 天健现代城 龙城华府 东方明珠城 公园大地 风临域 招商依山郡 07-08年龙岗区部分潜在项目 龙岗部分待售楼盘户型配比 未来2年内市场预判 √近期内待售户型以100-140㎡三房，140-170㎡四房为主流户型。 √由于90/70的政策，未来2年内，小户型将成为市场主导。诸多项目在做小户型的同时考虑即可合并也可拆分卖。 √由于一些历史原因，龙岗中心城存在着一些不需满足90/70政策的楼盘，如低容积率的公园大地、深业项目等。使得龙岗中心城未来市场仍不乏大户型的产品推出。 Q：项目核心竞争力是什么？ 位置：龙翔大道、公园大地对面 占地：39538.16㎡ 建筑面积：81078.82㎡， 住宅建面：7692.93㎡ 商业建面：4985.89㎡ 容积率：约2.05 建筑类型：小高层、高层 项目四至 物业属性定位 龙城核心 低密度 公园物业 Q：项目形象定位？ 我们的客户—— 价值认同感 身份的象征楼盘的综合素质生活的品位 产品建议前的4大思考 1、受90/70政策的户型配比？ 2、目标客户需求的户型？ 3、市场户型的热点及市场空白点？ 4、未来推售户型主力？ 为您，我做到！ THANKS 形象定位 2、与目标客户心理需求相吻合 走现代欧式路线 1、东都花园一期的延续和提升 走尊贵路线 4、与竞争对手形成差异化 走特色路线 3、与项目档次相吻合 走豪宅路线 现代欧式 纯贵族生活 纯贵族生活 写 真 --------- 多元丰富 快意人生 优雅恬淡 品位人生 从容自信 睿智人生 活力健康 自然人生 案名建议 公园美筑 公园： 1、指出项目为公园物业 2、在宣传上易于借势 ①与公园大地一起联想，提升物业档次； ②便于宣传推广 ③项目位置一目了然 美筑： 主要诉求建筑的精美、特色。 产品规划建议 备注： 思考1是要根据具体地块分别进行细项分析，这个问题将放到每个地块上去回答； 下面就问题2、3、4做个简要的回答。 110-160平方米 目标客户需求 90平米以下 100-170平米 未来主力 180-220 　 80-90 　 　 30-40 区域空白点 140-180 　 90-110 60-70 40-50 　 市场盲点 　 129-140 110-140 62-80 　 　 市场热点 5房含复式 4房 3房 2房 1房 单房 户型 为匹配90/70政策规划中原建议： 以中小户型采取水平或垂直方向合拼，创造大户，匹配项目高端定位。 根据市场和客户得出以下户型结论： 都市单元空间蒙太奇 一个单元 横向拼合单元 纵向拼合单元 横纵向拼合单元 产品多种拼合 以30-40㎡/40-50 ㎡/60-70 ㎡/80-90 ㎡/90-110 ㎡为模数进行水平和垂直拼合 项目地块研判 思考： 1、整体考虑三个地块如何协调发展、互动？ 2、开发顺序如何整体铺排？ 3、产品设计及布局如何迎合市场发展趋势？ 未来发展趋势往高端、豪宅化发展 地块1 地块2 地块 3 东都花园1期 ★ ★★ ★★★ 小部分景观　 部分景观　 　看余石岭公园 景观指数 12 备注:评判结果分三种情况:优★★★良★★一般★ 16 27 31 合计 ★★ ★★★ ★ 一个迎街面　 小部分迎面　 2个迎街面　 噪音指数 11 ★★ ★ 　 ★★★ 较好　 周遍农民房　 　展示面好环境整齐 地块形象(周遍环境) 10 ★★ ★ ★★★ 　不规则 较为规整 规整 地块形状 9 　 ★ ★★★ 　 ★★ 　 50年 66年 55年 用地年限 8 ★★ ★★★ ★★★ 商住 住宅 住宅 产权性质 7 ★ ★★ ★★★ 无穷大 0.111 0.074 商住比例 6 ★ ★★ ★★★ 0 18892.9㎡ 39200.03㎡ 住宅面积 5 ★ ★★★ ★★ 18000㎡ 2094㎡ 2891.89㎡ 商业面积 4 ★ ★★★ ★★ 3 1.68 2 容积率 3 ★ ★★ ★★★ 18000㎡ 20986.9㎡ 42091.92㎡ 建面规模 2 ★ ★★ ★★★ 6000㎡ 12492.2㎡ 21045.96㎡ 占地规模 1 地块编号3 地块编号2 地块编号1 地块编号3 地块编号2 地块编号1 研判指标 序号 研判结果 研判依据 地块价值微观研判 各地块指标评判 龙城华府客户区域情况 成交客户中， 中心城客户占33%， 关内客户占44%。 周边区域的占16%。 以龙城国际为代表，对近200位成交客户抽样调查 2006 －2007年 以罗马公元为代表，对近200位到访客户资料进行统计分析 2004－2005年 中原地产深港研究中心2004年8月在新亚