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祥泰苑临街商铺营销策划案 河南科达置业有限公司 经营机构 2007-9-22 目 录 一、项目基本概况 二、项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、商业模式分析： (一) 综合性商业模式 （二）主题性商业模式 （三）专业性商业模式 四、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位 五、营销推广 （一）推广主题 (二) 项目形象包 一、项目基本概况 　　祥泰苑小区西临人民大道，靠， （二）主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。 　　所以，这种商业模式不适合本项目的临街商业。 （三）专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。 这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。 但作为住宅小区的临街商业不适合做专业的商业模式。 四、项目整体定位 （一）、项目的经营业态定位——综合性商业模式 基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合经营机构对该片区的调查分析，同时综合滑县的政策、规划等多种因素，建议以综合性商业模式为主导模式。 本项目位于滑县新区核心位置，是滑县政府大力发展的集学校、住宅、商业、休闲、娱乐等为一体的综合性区域，项目四面临街，因此形成了良好的商业条件，也符合综合性商业模式形成的先决条件，具体业态初步划分如下表： 功能区域 功能解释 主要商业形态 品牌形象街 人民道路：人流与车流量较大，小区主入口，因此该区域商业不仅服务与社区和兼顾外界，还要做提升小区形象的相关业态。 品牌服饰、综合超市、精品店 、儿童摄影、电器、家装公司、家居用品展示店等。 餐饮商业街 六中西路：县人民医院紧邻此路，以服务医院相关和社区餐饮为主体，车流量较小，便于餐饮行业的发展。 礼品、鲜花、精品水果店、面包房、快餐店、餐馆、、风味小吃等。 娱乐休闲街 沿河区域：该区域位于景观河道旁，环境相对清静、优美，同时有呈狭长分布，私密性较强，是休闲娱乐业的圣地。 影吧、ktv、电玩城、茶楼、足浴、桑拿、按摩、美容、美发、美体、情侣饮吧等。 文化运动街 新飞路：该区域临近体育馆、滑县六中、中澳双语学校，具有较好的学术气息和运动氛围，适合营造文化运动类的消费环境。 各大名牌体育用品店、体育器材、文化用品店、书店、音像店、健身场所等。 核心主力店 作为总的配套设施，为商业中心的发展提供保证。 银行、邮局、移动通讯等。 （二）、这样定位的优势 a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少整个临街商业的启动难度，大大缩短了临街商业项目的运作周期，是以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前市场空间较大； b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，不仅仅适合于我们项目本身，更符合于整个滑县新区的发展要求； c. 项目周边目前虽人气不旺，但交通条件非常理想，且商铺前面步行道空间较大，满足人们逛街购物之需； d. 良好的市场操作性：这一定位是基于详细的市场调查和结合滑县新区现有情况整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。 （三）价格定位 1、定价依据： 房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。 根据调查滑县内商业物业的租金情况，详见下表： 路段 主要业态 租金价格 解放路 日杂百货，餐饮、服饰、以及美容美发、烟酒专卖、手机通讯类 20--30元/㎡/月 人民路 品牌服饰、珠宝等精品专卖店为主 40--50元/㎡/月 文明路 汽修汽配、建材家具为主 45--60元/㎡/月 道城路 建材、五金、水暖管件、不锈钢、铝合金加工及相关产业为主 30--35元/㎡/月 注：以上租金价格均为底层的价格。 通过上表可以看出，滑县的商铺