营销手册[新]doc.doc

索 引 1．目 的 ……………………………………………………………………………2 2．范 围 ……………………………………………………………………………2 3．参考资料 ……………………………………………………………………………2 4．定 义 ……………………………………………………………………………2 5．经营销售部职责范围、组织架构表和岗位职责 …………………………………3 5.1职责范围 ………………………………………………………………………3 5.2组织架构表 ……………………………………………………………………3 5.3岗位职责 ………………………………………………………………………4 6．经营销售部管理制度 ……………………………………………………………9 6.1楼宇销售 ………………………………………………………………………9 6.2营销策划 ……………………………………………………………………21 1．目 的：贯彻落实集团公司领导对北京公司的指示精神，逐步完善北京公司的经营销售管理制度。规范北京公司的地产发展项目管理，以实现销售预期目标，实行目标管理，提高经济效益和社会效益。规范经营销售部与公司内部各部门、各项目和集团公司相关部门之工作范围，达到分工明确，密切合作，以提高工作效率。 2．范 围：本管理制度适用于本公司日常租售及文件档案管理。 3．参考资料：《中海集团有限公司管理制度》 4．定 义：集团公司指中国海外集团有限公司 5．经营销售部职责范围、组织架构表和岗位责任 5.1职责范围 5.1.1负责地产项目的市场定位、拟定销售策略与计划、进行市场推广等营销策划工作。 5.1.2负责楼宇租售业务，代表公司与购（租）房客户签订商品房买卖合同及租赁登记及领证等法律手续，处理租售业务中的其它法律事务。 5.1.3协助财务部收取售楼款及租金，会同财务部、物业公司做收楼及售后服务工作。 5.1.4定期编制楼宇统计分析报表提交上级公司及公司领导。 5.2组织架构 中海发展（北京）有限公司 经营销售部组织架构表 5.3岗位职责 5.3.1部门经理 5.3.1.1在主管副总经理的领导下，负责主持经营销售部日常工作并协调好部门之间关系。 5.3.1.2负责对本部门员工的教育、管理，对员工定编以及根据每员工的工作表现实施奖罚提出建议。 5.3.1.3定期召开本部门员工会议。 5.3.1.4负责做好项目开发准备、市场定位以及物业经营、物业管理等方面的决策、检查、实施、督促及策划、服务等组织工作。 5.3.1.5根据北京市城市建设和土地使用的总体规划及发展方向，对北京市的住宅、写字楼、商场、别墅等物业进行广泛的调查，积累资料；熟悉和掌握北京市有关房地产的政策法规，为公司进行房地产开发建设提供有力依据。 5.3.1.6按照北京市有关规定，组织人员办理楼盘的预售（销售）许可证、房地产初始登记、公证及与售楼有关的各项法律手续。 5.3.1.7会同设计部、项目部，设置售楼处，参与售楼处样板房建筑标准的确定，做好楼盘销售过程中的各项法律手续。 5.3.1.8负责主持办理业主入伙手续，配合物业公司收楼和交楼。 5.3.1.9协同财务部门制定详细的未来年度里发展项目销售计划。 5.3.1.10完成主管副总经理交办的各项工作。 5.3.2部门副经理（销售） 5.3.2.1接受经营销售部经理的领导，在所授权范围内，对楼宇租、售工作负责。 5.3.2.2制定和完善各项销售管理制度，带头执行并检查督促全体营销人员自觉遵守之。 5.3.2.3学习房地产有关政策法规，了解北京市房地产市场动态，协助经理做好物业租、售营销策划，拟定销售方案，提出销售建议价格和售楼计划。 5.3.2.4负责申办商品房预售许可证和初始登记，并做好公证业务、律师楼业务、银行担保贷款（按揭）业务的联系、协调工作。 5.3.2.5联系、监督、检查代理商实施楼盘代理情况。 5.3.2.6负责租、售接待，参与大项目洽谈、签订临时买卖合约、预售合同、出售合同、租赁合同，并配合公证处做好合同的公证手续，做好租赁合同的登记手续；配合财务部做好合同的实施和结算工作。 5.3.2.7负责对写字楼售楼处和现场售楼处的管理。 5.3.2.8定期组织对全体营销人员进行业务知识、服务规范、职业道德、方针政策和培训并建立业务水平考核制度。 5.3.2.9检查、督促按时填报各类租、售报表，做好分析和预测。 5.3.2.10与香港集团公司经营销售部保持联系，及时汇报项目的租、售情况。 5.3.2.11负责处理在租、售过程中发生的法律纠纷并做好售前及售后协调工作。 5.3.2.12牵头办理业主入伙手续，配合物业公司进行交接，收集小业主意见及时反馈。 5.3.3部门副