顼璞正大投资项目商业计划书doc.doc

投 资 项 目 商 业 计 划 书 编制单位：河南省濮阳市迪原科技咨询有限公司 编制日期：二零一二年十二月 一、项目概况 1.项目名称：瑞璞新时代商住楼建设项目 2.投资总额：1.2亿人民币 3. 投资主体：瑞璞置业有限公司 4.项目介绍：瑞璞新时代商住楼建设项目，属于商贸和住宅用房范畴，该项目的建设是为了更好的发展濮阳市中心城区经济建设，繁荣城区商贸事业，特在中原路东段路北和马颊河东交叉处，建设一处总建筑面积为10489.042平方米的商住楼，其中商业5728平方米，住宅4761平方米。分别为临街四层商业，一栋23层住宅，二栋5层住宅。实占面积16亩（10289平方米），建设规模：31500平方米，容积率为2.0－3.0，绿地率为35－40%，建筑密度25－30%。 二．产品（服务）市场分析 为了更为准确的的了解濮阳人民的住房需求，特开展这项专项市场调查分析。此次调查共收集问卷488份，调查重点区域在中原东路以南，马颊河以东，建设路以北，文化路以西油田这一区域。市区主要集中在中原路、人民路，建设路，胜利西路，黄河路及京开大道。调查的对象有小区居民、商户、单位，并辅助随机拦截部分对象。 三．项目建设的必要性与可行性分析 S1 ：区域规划优势 项目处于中原油田与中心才城区的交汇处。区域规划发展目标已经明确为商业住宅区，是孵化中小企业并提供商务、居住活动的重要场所，发展前景看好。 S2：：性价比优势 项目相对于市中心专业的写字楼以及繁华地段的商务楼具有明显的性价比，从投资角度看，增值升值潜力突出。 S3：：规模优势 项目总建筑面积3.2万平方米，其中一期商住楼约0.5万平方米，自身体量适度，又能够与临近项目一同实现规模发展。 S4：：开发理念明确 项目的开发理念很明确，即站在支持城市经济发展的角度，利用项目规划，为日益崛起的中小企业提供商务办公、居住的场所，为项目周边营造相对浓厚的商务氛围。 S5：：产品规划优势 项目规划为中高档商住两用楼，能够很大程度上满足日后商务、住宅发展及日常生活需要，同时对提升项目自身综合质素有很大帮助。 劣势分析(Weakness) W1：：人气不足 因为开发程度及经济结构限制，目前项目周边人气尚不是很足，还需要一个逐渐培养与引导认识的过程 W2：：日常生活成本 作为居住而言，因为配套、交通工具及地段问题，生活成本相对暂时较高。 机遇分析(Opportunity) O1 ：开发时机 在区域规划已经明确成熟时，我们认为项目的开发时机已经成熟，也是刻不容缓的； 区域内部分先开工项目为区域开发吹响了前进的号角，而与本案同期开发的同类型楼盘极少，区域竞争优势明显； 濮阳城市经济发展及经济结构的优化，使大部分购房客户对高档住宅的需求上升，市场潜力巨大； O2 ：周边配套利用 周边已开发项目如部分小区的建设，已经为本项目的开发提供了一定的配套，特别是大量楼盘在今年将投放市场，此地点将会逐渐形成新的住宅中心。 O3 ：投资氛围 目前投资产品的相对单一与日益高涨的投资氛围的矛盾比较突出，活跃的三级市场也间接刺激实力投资者去寻求价比高的投资产品。 O4 ：灵活的营销策略 除了主流的产权销售外，针对特殊的产品可以采取出售一定年限的经营权或者共同成立经营实体分享长久经营利润的方式，缓解销售压力。 本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，我们在可行性研究阶段，考虑到以下几个方面的风险因素，在开发的过程中要把握和解决好各种可能存在的风险。 1、市场风险 市场是决定项目可行性最主要的因素。本项目的市场风险主要是实际的市场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场、对手发生变化等。所以我们在做好前期的市场调研的基础上，会定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握好市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出相应对策。特别针对公寓及酒店市场。 2、成本风险 本项目的成本风险主要来自建安费用。开发过程中可能由于市场一些主要原材料的上升会导致建安费用增加，严重的会影响成本和工程进度、形象。 我们在可以放弃风险收益的前提下，采取把风险全部或部分转移给第三方的方案，如施工方面可以和承建商签定成本协议，与材料供应商签定限价协议。 3、技术风险 项目所运用的新技术、新材料的可靠性、先进性、适用性。首先要对新技术、新材料的进行综合性比较和评叙，选用的最适合本项目特征的新技术、新材料，并可以在项目开发过程中进行一些必要的调整。 4、资金风险 本项目开发前期投入资金较大，而资金的回笼需要等到项目开工建设并取得项目预售许可证之后，有可能导致资金链断缺，从而影响项目建设进度。故在项目开发运营中需要充分运用各种融资渠道，对自有资金、银行贷款、销售收入再投入的有效结合，形成最佳组合方式。 5、商业招商风险 项目有1万