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住宅建设用地使用权续期税费探究 　　摘 要：2016年的“温州住房土地使用权到期”事件引起了社会各界对住宅建设用地使用权续期问题的高度关注，然而，现行法律虽规定了住宅建设用地使用权自动续期，但对续期费用未有规定，导致其在解决现实问题时缺乏实际操作性。立足于法理、人情和我国现状，进行了对上述问题的若干思考，认为住宅建设用地使用权应无偿自动续期并缴纳土地使用税，以期对现实问题的解决有所裨益 关键词：住宅建设用地使用权？有偿续期 无偿续期 土地使用税 中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2017）03-092-03 一、续期费用问题的提出 我国住宅建设用地使用权作为一种用益物权，具有期限限制，而在其上构建的房屋所产生的所有权却是无期限的，因此，不可避免地会产生续期问题。在当今中国房地产价格居高不下的背景下，续期费用问题尤其引人关注 2009年，青岛阿里山小区成为住宅建设用地使用年限到期的“全国第一例”，此后重庆、大连、温州等地的住宅建设用地使用权期限陆续出现相似困境，引发社会各界的关注和热议。然而，2007年出台的《物权法》第149条虽然规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但对续期费用、期限、次数等问题均没有规定，导致在实践中处理相关问题时缺乏操作性。探索《物权法》对续期问题的立法过程可知，《物权法草案》四审稿和五审稿均规定：“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定。”但从六审稿起这一规定就未再出现。{1}最终《物权法》仅规定自动续费而回避了是否付费、续期期限等问题。对此，立法者的解释是：“绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科?W地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。”{2}2008年《土地管理法》修改草案中曾规定住宅建设用地使用权期满后应当无偿续期，这一规定在当时引起了学界、实务界及老百姓的广泛关注，产生了巨大的影响，但是最终在《土地管理法》条文中并没有找到无偿续期的踪影。然而现实中出现的种种问题已经引起公众对自身财产权和居住权的担忧，法律的缺失造成了现实问题的解决困境，故亟待立法来稳定民心，保障居民安居乐业 2016年11月4日发布的《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确指出，有恒产者有恒心，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。这表明中央着手用立法解决续期问题的态度却未提出解决方案。之后2016年12月8日发布的《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》初步对续期费用问题做出处理，但该规范性文件仅为过渡性安排，并且效力层级太低不宜对涉及人民重大切身利益的房屋所有权和居住权的相关问题做出规定。目前我国正在进行民法典的编纂和房地产税制改革工作，笔者认为，可以乘着这个契机系统研究相关问题并将成果编入物权编，以期在与相关制度的统筹协调之中妥善解决续期问题。本文亦在此契机下，跳出现有法律框架，立足于法理、人情和我国现状，提出关于续期费用等问题的法律方案，旨在为续期法律安排建言 二、续期是否需支付对价 （一）有偿续期理论之述评 有偿续期，指住宅建设用地使用权到期后虽然自动续期但需要支付对价才能继续取得建设用地使用权，得到有效续期。值得注意的是，有些国家、地区实行的是住宅建设用地使用权无偿自动续期但需纳税的制度，这不属于有偿续期而为无偿续期。因为税收具有强制性、无偿性、政治权力依托性，而合同对价具有合意性、有偿性和经济权利依托性，二者具有本质区别。目前我国学界有将二者混淆者，特在此厘清。支持该观点的理由如下： 1.《物权法》所规定的自动续期中”自动”二字的实际意思不是在土地出让金方面有“优待”之意，而是对于《城市房地产管理法》关于权利人未申请续期或者续期未获批准，土地使用权在期满后将被国家收回规定的直接否定。这就意味着，70年期满后土地使用权人仍需缴纳土地出让金才可继续享有土地使用权。{3} 笔者认为该说法值得商榷，自动续期是与申请续期相对的，“自动”指不需经申请程序即续期，确实是对续期程序的规定而未涉及费用问题，但这不代表住宅建设用地使用权自动续期也要同非建设用地一样按照《城市房地产管理法》的规定支付对价才为有效。如上文所诉，立法者如此规定有留白之意，以待后世解决续期费用问题，所以不能仅从“自动续期”推出应该有偿续期 2.无偿自动续期可能会虚化土地所有权，使土地有变相