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房地产投资可行性探究中存在缺陷及改进对策 　　摘 要：近年来，社会经济快速发展，人们的生活水平不断提高，房地产业也得到了快速发展，文章主要介绍了房地产投资可行性研究中的作用，指明了房地产投资可行性研究存在的问题，提出完善房地产项目可行性研究的对策 关键词：房地产 投资 问题 对策 中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2017）03-286-02 一、房地产开发项目可行性研究的作用 房地产投资可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。简单地说，房地产项目可行性研究是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构进行的活动，其主要作用体现在： 1.房地产项目可行性研究可作为项目投资决策的依据。一个房地产开发投资项目，需要投入大量的人力、财力和物力，很难凭经验或感觉进行投资决策。因此需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。要研究项目竣工后能否找到适当的购买者、承租人或使用者，判断项目的市场竞争力，计算项目投资的绩效或经济效果等。通过这些分析研究工作，得出项目应不应该建设、如何建设、以及哪种建设方案能取得最佳投资效果，并以此作为项目投资决策的依据 2.房地?a项目可行性研究用于向金融机构贷款，以便企业融资、对外招商合作。房地产开发商基本上都需要就其拟开发的房地产项目进行权益和债务融资，开发商要吸引机构或个人投资者参与其拟开发项目投资，作为项目发起人，必须要给这些潜在的有限责任合伙人提供项目可行性研究报告，以帮助它们了解拟开发项目的投资收益水平和所面临的风险 3.房地产项目可行性研究可用于环境评价、审批用地的作用。当前国内房地产开发对项目节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请用地、施工许可证的依据 4.房地产项目可行性研究可作为房地产项目开发后阶段规划设计工作的前提。在可行性研究报告中，对项目的地址、规模、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构形式、配套设施和公共服务设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告完成后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证 二、当前的房地产投资可行性研究中存在的问题 1.房地产投资管理层对于可行性研究极不重视，可行性研究方法缺乏科学性。目前，正逢房地产市场高速发展，居民对于房地产的消费需求不断加大，投资需求也空前高涨，房地产企业只要能够购得地块并开工建设，就能够获得较高的利润，因此，房地产企业对于项目前期可行性分析工作并不足够重视。但是随着房地产宏观调控，逐步进入市场成熟期，房地产企业资产负债率上升，融资成本提高，市场波动较大等等因素迫使房地产企业重视房地产项目前期投入，更加重视投资可行性研究 但是在土地拍卖市场竞争过于激烈的时候，每次竞购土地都需要经过多次竞价才能够最终竞拍得标。这使得各个开发商获得土地的概率较小，可行性研究的成本白白损失的概率非常高。这个问题的一个解决办法是使得可行性研究的内容模块化。宏观政治经济环境分析、房地产市场供求及价格分析等内容可在不同的可行性研究中重复使用。对于较为成熟、市场反应较好的项目产品设计，可以直接沿用到其他城市中 可行性研究常用两种分析方法，静态分析法和动态分析法。但这两种方法都存在缺陷，在项目投资效益分析过程中，静态分析法不顾及投入资金的时间和机会的成本价值，仅注重计算投入资金的货币价值；而动态分析法恰恰相反，注重投入资金的时间价值。总体而言，前者较后者更加简便快捷，仅需投入较少的人力物力便能在较短时间内对若干房地产投资方案加以分析，进而获取可行性最佳的方案，然而顾及因子较少，与实际情况太过偏离；而后者将影响视为动态过程，较全面的顾及到各种因子，与实际情况较为符合，但需消耗大量的人力物力 2.房地产项目投资可行性研究缺乏完善的理论指导。房地产投资决策的重要依据是可行性研究环节，它作为投资分析中重要部分，是一个复杂的系统工程，同时又是一个项目反复优化过程 房地产可行性研究所涉及的内容非常广泛，包括市场调查与预测、