项目可行性报告02.docxVIP

鄞州新城区贸城西路-1地块项目可行性报告目录【第一部分：宁波大市的概况与经济】【第二部分：鄞州区域概况及规划】【第三部分：项目方案及价值】项目基地概况项目方案解析价值点梳理【第四部分：房地产市场】宏观市场分析土地市场分析微观竞品市场分析【第五部分：经济测算】销售价格研判效益测算【第一部分：宁波大市的概况与经济】宁波随着城市的变革，从工业重镇向国际港口城市的转型。在未来的20年逐渐从长三角向东部沿海区域的中心发展。宁波“书藏古今，港通天下”；从前的“海上丝绸路”，当年的“通商口岸”，如今的“东方大港”。汇聚了：朝气蓬勃、欣欣向上的商业精神汇聚了：脚踏实地、务实勤奋的敬业精神汇聚了：审时度势、奋力开创的创新精神汇聚了：镏铢必较、讲究实效的精明精神汇聚了：讲信用、重信誉、守规则的诚信精神宁波，取自“海定则波宁”，因境内有甬江故而简称“甬”，。是全国15个副省级城市和5个计划单列市之一，有制定地方性法规权力的较大的市，属于进一步对外开放的十四个沿海开放城市，又是中华人民共和国中央人民政府国务院批准的全国历史文化名城，浙江省对外开放的门户和窗口单位宁波战略构想：国务院批复《长江三角洲地区区域规划》，宁波要建设“先进制造业基地、现代物流基地和国际港口城市”，宁波城市地位提升到了国家战略层面。用20年的时间，建设成为具有国际竞争力的、亚太地区最具影响力的国际制造中心、物流中心、信息中心、金融中心宁波市总面积9816平方千米，全市共有163个街道、78个镇、11个乡、2576个自然村村民委员会。宁波有漫长的海岸线，港湾曲折，岛屿星罗棋布。全市海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，其中大陆岸线为788公里，岛屿岸线为774公里，占海岸线的三分之一。全市共有大小岛屿531个，面积524.07平方公里。宁波境内有两港一湾，即杭州湾、北仑港和象山港。这些海湾海港，因有钱塘江、甬江及众多溪水河流注入，夹杂着大量泥沙和营养物质，为海洋生物繁殖提供了丰富的养料1.1、人口人口规模：截止2013年底全市拥有户籍人口580.1万人，其中市区227.6万人。按户籍分农业人口365.8万人，占63.1%，非农业人口214.3万人，占36.9%；按性别分男性289.1万人，占49.8%，女性291.0万人，占50.2%人口自然变动：2013年全市出生49321人，人口出生率为8.52‰；在出生人口中，男性为25554人，女性为23767人，出生人口中的男女性别比为107.5∶100。人口死亡率为6.13‰。人口自然增长率为2.39‰，比上年上升0.3个千分点，已经连续16年低于5‰。人口机械变动：2013年全市迁入人口46493人，迁入率为8.0‰。其中从省内迁入24467人，从省外迁入22026人。迁出人口34645人，迁出率为6.0‰。其中迁往省内22518人，迁往省外12127人。人口净迁入11848人，净迁移率为2.0‰。地区人口（万人）人口密度（人/平方公里）全市580.1597海曙区29.910299江东区28.08245江北区24.21163北仑区38.6629镇海区22.9966鄞州区84.0630余姚市83.5585慈溪市104.4790奉化市48.4379象山县54.4390宁海县61.93371.2、经济宁波经济总量：宁波自古就是长三角区域的经济重镇，雄厚的经济基础和财政基础，奠定了城市房地产业长期稳定发展的基础近年来，宁波经济保持高速的发展趋势，2005年至今年均增幅达11.7%，2013年实现经济总量7128.9亿元。2013年财政收入高达1651.2亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%。2013年，宁波GDP排于长三角城市第二位，处与第一集团，显示了良好的经济发展势头宁波的产业：宁波工业发达，种类齐全，以纺织业、电器制造、化工等支柱产业闻名全国，第三产业稳步发展，商贸、金融、房地产等也为城市经济发展做出了卓越的贡献第二产业对经济的贡献稳定在52.5%左右，而第三产业的产值贡献度在43.6%左右。商贸、金融、房地产是宁波第三产业中的支柱产业。全年完成房地产开发投资1123.1亿元，增长27%，商品房销售面积730.1万平方米，增长23.7%。 2013年全市固定资产投资构成宁波民营经济：宁波是典型的狼群经济城市，拥有大量的民营企业；此类藏富于民的城市发展模式，培育出了大量的财富阶层，高端消费市场容量巨大截止2013年底，宁波市民营经济市场主体达48.1万家，占全市经济实体总数的94.9%，注册资本亿元以上企业达362户。雅戈尔、杉杉、罗蒙、唐狮、太平鸟、奥克斯、帅康、方太、公牛插座、双鹿电池等等【第二部分：鄞州区现状经济及规划】鄞州区，地处中国长江三角洲南翼，浙江省东部沿海，东接北仑港、宁波保税区，西临绍兴、杭州，北与上